項目|房企壯士斷臂，資方隔岸觀火？
下半年來，地產(chǎn)大宗交易完全進(jìn)入買方市場。要看的項目實在太多了。
這些項目絕大部分來自房地產(chǎn)企業(yè)。自“三道紅線”從更高層面接管了房企的資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表，市場上的資產(chǎn)便開始增多。
7月18日，遠(yuǎn)洋以40億元獲取了紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。業(yè)內(nèi)都說，賣得太便宜了，可現(xiàn)在回頭看，便宜點怎么了，至少賣出去了，回點血還能活下去。
進(jìn)入下半年，錢緊的房企拿出更多資產(chǎn)擺上貨架。同時，恒大、佳兆業(yè)等企業(yè)的風(fēng)險暴露后，更加刺激了房企對“手里有錢”的渴望，但這也改變了資產(chǎn)買家們的心態(tài)。
01
資產(chǎn)包
如果目前的地產(chǎn)大宗交易有鄙視鏈，大概會是這樣的——寫字樓>商場>酒店。買家的意愿，完全對應(yīng)著未來的收益能力和再次出手的流動性。
未來兩三年，疫情的影響還不會消失，對酒店市場不看好，一方面因為疫情，另一方面，中國酒店的回報，以一線城市為例，建安加土地總成本以3-4萬元/平方米計算，經(jīng)營現(xiàn)金流的回報可能只有約1%，如果沒有增長空間，沒有退出路徑，沒有接盤方，就沒有流動性。
商場也受疫情的影響，同時運(yùn)營難度比寫字樓更高，因此，市場需求更旺盛的寫字樓，是投資者眼中更優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。不過寫字樓也要看城市看區(qū)域，市場偏好的，還是一二線城市的核心區(qū)域物業(yè)。
考慮出售資產(chǎn)的企業(yè)名單越來越長。除了恒大、佳兆業(yè)外，奧園、陽光城、世茂、新城、首開都有項目出售。前述中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，踩中兩條紅線的房企都在賣項目，“區(qū)別只不過是賣的規(guī)模大和小”，融創(chuàng)也在出售文旅資產(chǎn)。
房企擺上貨架的資產(chǎn)，多為打包出售，意圖在于快速回籠資金，減少交易復(fù)雜度。不過在當(dāng)前的買方市場，很難實現(xiàn)。上半年，很多房企搭著賣，用優(yōu)質(zhì)項目帶三四線項目。而今，不太可能成交，很少有機(jī)構(gòu)的資金能整體買得下來，而且大家都只想要最優(yōu)質(zhì)的項目。
02
買家是誰
找到買家，是現(xiàn)在最迫切的。首先是外資。黑石、GIC、普洛斯都是被重復(fù)提及的外資機(jī)構(gòu)。外資直接收購項目時，會更謹(jǐn)慎地考慮風(fēng)險。
第二類買家是國內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)的錢，來源很復(fù)雜，背后的LP可能是各種類型的錢。其中值得注意的，專門收購不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，其中較知名的包括瀚德集團(tuán)和文盛資產(chǎn)。
第三類是自用型買家，但預(yù)期并不樂觀。自用基本集中在寫字樓市場，陸易分析，此前的買家基本是快速擴(kuò)張的高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)?，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在收縮財務(wù)，而且不少有辦公需求的企業(yè)已經(jīng)自己買地了。比如字節(jié)跳動、B站和美團(tuán)在北京、杭州、上海等地的土地交易。
此外，高凈值的個人投資者也是買家之一，這是市場上最靈活的錢。一兩個億的項目，幾個人各湊幾千萬，主要他們可以用杠桿，決策很快。
此前在大宗交易頻頻出手的險資，卻被多位從業(yè)者判斷，之后的投資占比會下降。
6月28日，中國平安人壽保險向凱德集團(tuán)收購位于中國的6個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)?！跋衿桨策@樣的險資直接投資物業(yè)的可能性后續(xù)會減少”，陸易解釋，出于政策約束，保險資本可能通過夾層等方式進(jìn)行投資。
03
補(bǔ)充彈藥
現(xiàn)在錢是充足的，而且各機(jī)構(gòu)還在持續(xù)補(bǔ)充彈藥，但是項目看得多，實際出手的少。目前，大量房企暴雷，融資不暢同時資產(chǎn)無法快速出售，又沒有其他的流動性資金來源，發(fā)生了大批的違約事件。
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