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萬科|萬科吹哨了，樓市已經(jīng)觸底！( 二 )

房價樓市萬科中心城市


克而瑞數(shù)據(jù)顯示 ， 根據(jù)在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中 ， 多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標完成率不足30% ， 有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25% ， 年內(nèi)貨值供應及銷售去化壓力放大 。

為了推動賣房 ， 為了沖擊半年報 ， 最近一段時間以來 ， 開發(fā)商出盡了新奇招數(shù) 。
比如建業(yè)在河南的兩個項目分別推出了“小麥換房”、“大蒜換房”活動 ， 保利在連云港的一個項目推出了“買房送200斤土豬”活動 ， 新城控股在南京的一個項目推出了“西瓜換房”活動 。
萬科第二條判斷認為 ， 樓市已經(jīng)筑底 ， 且郁亮預計 ， 6月新房成交環(huán)比可能還會明顯提升 ， 二手房市場亦會出現(xiàn)起色 ， 掛牌價格上漲的城市個數(shù)將逐步增加 。
萬科不僅已經(jīng)作出判斷 ， 還開始行動起來了 。 最近 ， 萬科在東莞以區(qū)域地王價 ， 拿下了東莞南城街道的一宗地塊 ， 就是佐證 。

本號認為 ， 這個預測大體還是客觀正確的 。 這一點 ， 本號在之前的文章中也說過很多次 。
本號認為：
當下的樓市成交量已經(jīng)見底 ， 各城市除了北上廣深外 ， 其余中心城市的限購大門基本已經(jīng)敞開 。 最主要的因素 ， 是疫情基本得以控制 ， 流動性基本釋放 ， 而宏觀經(jīng)濟大環(huán)境也在改善之中 。

在這種背景下 ， 房地產(chǎn)的邊際成交正在改善 。 當然 ， 由于市場已經(jīng)進入了黑鐵時代 ， 再加上人口拐點已經(jīng)出現(xiàn) ， 城市化已經(jīng)進入了后半程 ， 所以成交量即便開始爬坡 ， 也回不到鼎盛時代 。
本號的觀點是 ， 對下半年的樓市 ， 總結(jié)一句話就是：
如果沒有黑天鵝出現(xiàn) ， 商品房成交量會逐漸好轉(zhuǎn) ， 開始緩慢爬坡 ， 但很難回到鼎盛時代 。 樓市“春風得意馬蹄疾”的時代 ， 已經(jīng)一去不復返 。
03 | 成交量開始爬坡 ， 但難回鼎盛時代基于樓市已經(jīng)筑底 ， 開始爬坡的判斷 。 邏輯如下：
目前的大環(huán)境正在改善 ， 經(jīng)濟在恢復 ， 這種背景下 ， 大眾的收入下半年會有一定程度好轉(zhuǎn) 。
再加上當下大多數(shù)中心城市已經(jīng)敞開了大門 ， 并通過降低收入、降稅、降利率等方式 ， 吸引購房者上車 。
這種背景下 ， 成交量會逐漸改善 ， 基本上是大概率事件 。
市場成交環(huán)比開始上漲 ， 也是最有力的佐證 。
根據(jù)貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示 ， 5月份與6月份重點50個城市的成交量環(huán)比都在增加 ， 環(huán)比增幅分別是14%、25% 。

來源：貝殼研究院難回鼎盛時代的邏輯在于：
一方面 ， 收入水平與高房價的矛盾仍在 ， 購買力仍偏弱 ， 需要逐漸恢復 。
另一方面 ， 目前人口拐點已經(jīng)出現(xiàn) ， 城市化進入了后半程 ， 城市化的人口紅利大不如前 。 其中最關(guān)鍵的 ， 就是人口拐點已經(jīng)出現(xiàn) 。
七普時期 ， 內(nèi)地31個省市中還只有6個省與自治區(qū)人口減少 ， 而到2021年年末 ， 有16個省市常住人口減少 。 其中多個省市 ， 都是首次出現(xiàn)人口下滑現(xiàn)象 。

數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計局在這種大背景制約下 ， 一方面中心城市商品房成交量不可能再出現(xiàn)過去大賣的局面 ， 房價也不可能再出現(xiàn)大幅波動的局面 。
而另一方面 ， 會出現(xiàn)更多人口流失的三四線城市 ， 會有更多名不見經(jīng)傳的三四線小城市房價鶴崗化 。
來源：中國房價行情網(wǎng)【萬科|萬科吹哨了，樓市已經(jīng)觸底！】在前幾天寫的文章中 ， 已經(jīng)介紹了 ， 目前已經(jīng)有甘肅酒泉下面的玉門市、寧夏石嘴山、黑龍江七臺河、黑龍江伊春、新疆吐魯番、甘肅張掖、遼寧鐵嶺、青海海西、遼寧朝陽、吉林白城等等城市 ， 都已經(jīng)鶴崗化 。

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