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在過去的20多年里 ， 我國的房價一直在上漲 ， 即使是在短暫的調(diào)整之后 ， 總是會出現(xiàn)報復性上漲行情 。 房價也從20年前的2000元/平米 ， 漲到現(xiàn)在國內(nèi)均價超過萬元/平米 ， 即使隨便買上一套房 ， 也要用掉上百萬的資金 。 這還是在中小城市 。 而在一線城市里房價更是由之前的3000元/平米 ， 漲到了現(xiàn)在6-7萬元/平米 。 顯然房價早已經(jīng)脫離了當?shù)鼐用竦氖杖?， 淪為了投資品 。
最近 ， 有很多網(wǎng)友提出 ， 既然國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的存在是不爭的事實 ， 那為什么部分地區(qū)既要對房地產(chǎn)進行嚴格調(diào)控 ， 又要對當?shù)氐姆績r實行“限跌令” ， 限制開發(fā)商大幅降房價的行為 。 以此來讓當?shù)氐姆績r保持穩(wěn)定 ， 避免大起大落 。 那么我們?yōu)槭裁匆吡Ψ€(wěn)定房價？而不是學習美、日兩國當年主動刺破泡沫？
先來介紹一下美國樓市泡沫的形成和破滅 。 在1999年美國的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂之后 ， 美國經(jīng)濟急需要有新的引擎來拉動 ， 此時美國人就把眼光投在了房地產(chǎn)領(lǐng)域 。 于是 ， 美國的金融機構(gòu)就開始降低買房門檻 ， 通過零首付的方式 ， 讓美國的低收入群體圓上了住房夢 。 當時 ， 美國社會失業(yè)率都很高 ， 把錢貸給收入不穩(wěn)定的群體 ， 給美國次貸危機埋下隱患 。 而這些并不具備最基本買房資格的人 ， 則被稱為次級信用貸款者 。
由于大量購房需求入市 ， 當年的美國房價開始大漲 ， 已經(jīng)存在了較大的泡沫 。 此時 ， 美國人做了兩件事情 ， 加速了美國次貸危機的暴發(fā)：第一件 ， 美聯(lián)儲將聯(lián)邦基金利率從2003年的1% ， 上升至2006年的5.25% ， 房貸壓力在增加 ， 這讓很多買房者由于還貸壓力大 ， 或者不幸失業(yè) ， 就選擇了棄房斷供 。
第二件 ， 美國的金融機構(gòu)房利美、房地美將這些貸款打包成了金融衍生品 ， 買給了美國的主流金融機構(gòu) 。 而一旦次貸危機爆發(fā) ， 就不僅是對房利美和房地美等貸款機構(gòu)產(chǎn)生影響 ， 更是對美國的整個金融體系造成了多米諾骨牌般的沖擊 ， 大量購買了這些金融衍生品的金融機構(gòu)最后只能宣布破產(chǎn) 。
【上海市|我國為什么竭力“穩(wěn)房價”，而不是學美、日兩國主動刺破泡沫？】
再來說一下日本 ， 日本在戰(zhàn)后得到了美國的援助 ， 經(jīng)濟開始迅猛發(fā)展 。 最讓日本人感到自豪的是 ， 日本GDP已經(jīng)達到了美國的70% 。 此時 ， 美國就座不住了 ， 認為日本搶了自己的生意 ， 于是就在1985年強迫日本簽訂了《廣場協(xié)議》 ， 美國的意思是希望通過日元升值 ， 美元貶值的方式 ， 增加美國商品的出口競爭力 。 于是 ， 日元開始快速升值 。 在這種情況下 ， 日本的出口肯定受到重大打擊 ， 日本人就不得不把目光放在了發(fā)展本國的虛擬經(jīng)濟上面 。
為了鼓勵個人房貸 ， 日本央行將利率從6%降至2.5% ， 這么低的貸款利率 ， 必然會導致日本的房價大漲 。 這個時候 ， 由于炒房有賺錢效應 ， 日本也是全民加杠桿買房 ， 房價出現(xiàn)瘋漲 ， 當?shù)氐木用窀举I不起 ， 日本房地產(chǎn)是炒房者的天下 。
不過 ， 由于房價的暴漲 ， 引起了日本政府的重視 ， 日本就主動出手刺破房產(chǎn)泡沫 。 日本央行從1990年初開始 ， 連續(xù)5次加息 ， 把利率上升到6% 。 在房貸收緊之后 ， 大量資金撤離日本房地產(chǎn)市場 ， 房價也開始迅速下跌 。
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