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萬科|2022年長三角地區(qū)土儲排行榜：行業(yè)新形勢下的企業(yè)競爭格局變化

萬科|2022年長三角地區(qū)土儲排行榜：行業(yè)新形勢下的企業(yè)競爭格局變化


??導讀
??需求韌性相對更足的杭州、合肥等核心城市樓市熱度或將出現(xiàn)回溫。
??◎研究員 / 馬千里、謝楊春、邱娟、吳嘉茗、周奇
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??長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎深厚、民營經(jīng)濟發(fā)達，經(jīng)濟總量居于三大經(jīng)濟區(qū)首位，一直以來都是眾多品牌房企的土儲首選。進入2021年，房地產(chǎn)市場上下半年波動劇烈，此前熱點城市也因調控政策收緊及大環(huán)境調整而遭遇樓市下行，地市熱度也隨即走低。在此背景下，2021年末房企在長三角土儲格局如何？較2020年有發(fā)生了那些變化？規(guī)模房企和本地房企的拿地策略又有何變化？進入2022年，上層調控環(huán)境明顯放松，部分城市也因此出現(xiàn)回溫信號。那么，對于房企來說，接下來可重點關注的城市有哪些？
??為此，本文首先就疫情之后長三角地區(qū)的樓市和地市走向進行梳理；第二部分則對長三角地區(qū)各房企的土儲格局進行系統(tǒng)分析，并總結出各類房企的拿地特征和規(guī)模變化，第三部分則對典型企業(yè)的布局特征、拿地策略進行深度剖析，總結出各類房企的布局差異，最后則基于以上研究，對未來土地市場從城市布局、拿地時機和重點關注城市等方面做出綜合預判。全文主要結論如下：
??長三角土拍熱度率先現(xiàn)回暖信號，杭州、合肥首拍多宗地封頂。
??疫情多點爆發(fā)加劇市場下行，但核心城市庫存壓力仍然較輕。
??疫情下長三角需求韌性凸顯，22家房企長三角土儲貨值超兩千億。
??頭部房企規(guī)模優(yōu)勢仍舊明顯，綠城、濱江等浙系房企地緣優(yōu)勢突出。
??龍湖、保利、招商等長三角布局擴容，中南置地顯著收縮。
??核心城市房企競爭最為激烈，購買力弱、人口外流的皖北區(qū)域房企入駐意愿較低。
??碧桂園保持布局41城，“全覆蓋”型企業(yè)增至10家
??積極圍繞4大核心城市布局，環(huán)上海與杭州灣受歡迎。
??01
??市場背景：長三角需求韌性佳
??調控環(huán)境改善下部分地市已現(xiàn)回溫信號
??作為經(jīng)濟基礎好、發(fā)展?jié)摿训娜蟪鞘腥褐?，長三角一直是眾多品牌房企的土儲首選。盡管當前長三角樓市因行業(yè)大環(huán)境調整影響而較去年同期明顯降溫，但橫向對比其它區(qū)域來看，因產(chǎn)業(yè)發(fā)達、居民收入水平高，長三角購房需求仍然較為充足，整體樓市表現(xiàn)也仍然最佳。并且，2022年以來，隨著調控環(huán)境的改善，尤其上層明確表態(tài)支持合理住房需求后，杭州、寧波等城市的市場也開始顯現(xiàn)回溫信號。
??1、長三角土拍熱度率先現(xiàn)回暖信號，杭州、合肥首拍多宗地封頂
??2022年一季度，受疫情再次散發(fā)影響，多地土地出讓活動受到影響，全國土地市場成交規(guī)模也因此同比大幅下降，土地市場成交熱度也維持在低位運行。不過，對比主要城市群表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域表現(xiàn)仍舊較為突出。以溢價率指標為例，長三角區(qū)域平均溢價率達4.8%，明顯高于京津冀和粵港澳。
萬科|2022年長三角地區(qū)土儲排行榜：行業(yè)新形勢下的企業(yè)競爭格局變化


??聚焦于城市來看。在中心城市中，合肥、寧波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首輪集中土拍。與其它已完成集中土拍的城市土拍表現(xiàn)來看，四城熱度均屬于中上游水平，均有地塊觸頂成交。尤其是合肥，成交24宗地中15宗觸及最高限價進入競品質階段，其中濱湖等熱點區(qū)域的優(yōu)質宅地更是吸引了二十余家房企參與競拍，整體競拍熱度較高。最終，合肥首輪成交平均溢價率高達11.2%，是已完成集中土拍中溢價率唯二超出10%的城市。杭州表現(xiàn)也同樣亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價率達6.4%，僅次于深圳、合肥和廈門。

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