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【金科|萬科金域國際，臺江區(qū)安商房2.6W，怎么看？】繼續(xù)二手房話題 ， 數(shù)據(jù)依然來自貝殼 ， 如果有誤請見諒 ， 今天來聊聊最受關(guān)注的臺江區(qū)排尾的萬科金域國際 。
項(xiàng)目情況2019年 ， 萬科以76.4億元競得宗地2019-01號 ， 樓面價(jià)約12207元/㎡ ， 出讓面積：308.79畝 ， 容積率3.04 ， 須建設(shè)39.5萬平方米安置型商品住房 ， 按照17600元/平方米均價(jià)銷售 。
2020年2月 ， 項(xiàng)目商品房開盤 ， 精裝備案3.5W ， 其中13號樓3.2W ， 由于當(dāng)時(shí)恰逢疫情初期 ， 為了刺激銷量 ， 給出了按揭25-28W ， 全款32-38W的優(yōu)惠 。
對于首批次的房源 ， 相當(dāng)于實(shí)際售價(jià)精裝3.3W ， 13號樓更是只有3W左右 。
很明顯這樣的價(jià)格 ， 雖然當(dāng)時(shí)樓市比較冷淡 ， 但是依然擋不住價(jià)格吸引人 ， 首開做到了高去化 ， 后續(xù)房源也就取消了優(yōu)惠 ， 不過依然抵擋不住后面的熱銷 。
對于項(xiàng)目而言 ， 算是這幾年二環(huán)內(nèi)最大的一個(gè)項(xiàng)目 ， 由于是巨型安商房 ， 項(xiàng)目分成了三個(gè)區(qū) ， 其中一區(qū)、三區(qū)都是純安商地塊 ， 安商房合計(jì)5258套 ， 近期安商房也傳出了提前交房的公告 ， 首批交付3156套 。
二手掛牌打開二手平臺 ， 已經(jīng)看到了掛牌的安商房 ， 其中最低的一套：60平米中層 ， 單價(jià)2.6W ， 總價(jià)158W 。
分析：咨詢了中介回復(fù)是無證 ， 很明顯剛交房也不會有證 ， 從掛牌來看 ， 由于剛交房 ， 只有三套 ， 所以價(jià)格參考性也不大 。
從掛牌的價(jià)格可以看出 ， 作為安商房價(jià)格依然不低 ， 一套3.3W ， 一套3W ， 已經(jīng)跟2020年的商品房一個(gè)價(jià)位 ， 而且安商房還沒精裝 。
不過依然存在了一套2.6W的房源 ， 此時(shí)又到了回顧拆遷的時(shí)候 。
排尾舊改算是前幾年最典型的一個(gè)區(qū)域 ， 不過拆遷戶并沒有趕上好時(shí)機(jī) ， 2016年底發(fā)布補(bǔ)償公告 ， 2017年的時(shí)候福州的房價(jià)已經(jīng)大漲 ， 從公告來看貨幣補(bǔ)償單價(jià)10182元/平 ， 按網(wǎng)絡(luò)資料來看 ， 全部補(bǔ)償算完 ， 約為22000元/平 。
很明顯如果選擇拿錢在2017年的福州樓市 ， 2.2W只能去三環(huán)邊了 ， 如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房 ， 給出的選項(xiàng) ， 三個(gè)現(xiàn)房：兩個(gè)在南二環(huán)邊 ， 火葬場附近 ， 一個(gè)在馬尾 。
看到這樣的條件 ， 很明顯排尾的拆遷戶 ， 基本只有一個(gè)選項(xiàng)：就地安置 。
后續(xù)分析對于排尾舊改占地765畝 ， 涉遷總戶數(shù)近8100戶 ， 其中安商房高達(dá)8285套 ， 萬科金域國際5275套 ， 陽光城檀境3010套 。
分析：看到這樣的數(shù)據(jù) ， 相信目前的二手掛牌3套 ， 連開始都算不上 ， 隨著后續(xù)安商房陸陸續(xù)續(xù)交房 ， 排尾這兩個(gè)安商房大盤 ， 能貢獻(xiàn)的房源會非常驚人 。
由于跟上面分析一樣 ， 拆遷戶并沒有趕上好時(shí)機(jī) ， 加上當(dāng)時(shí)的現(xiàn)房選項(xiàng)非常差 ， 所以對于排尾的拆遷戶基本都是選擇了就地期房 ， 從置換的角度來說 ， 這里的需求明顯較大 。
通過房源分布來看 ， 安商房的對接面積：45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡ 。
從戶型分布來看 ， 45、60、75平米占了較大比例 ， 容積率3.04的定位 ， 這里的可以形容成鋼鐵森林 。
看到這樣大體量的集中交付 ， 最容易聯(lián)想的區(qū)域 ， 排尾北側(cè)的王莊 ， 同樣的大面積安置房 ， 再搭配高容積率的高層定位 。
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