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萬(wàn)科|2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜：行業(yè)新形勢(shì)下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化( 五 )


萬(wàn)科|2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜：行業(yè)新形勢(shì)下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化


??對(duì)比萬(wàn)科和碧桂園的城市布局，除了最明顯的不同能級(jí)比例差異之外，在不同省份的進(jìn)駐情況也差異明顯：最為明顯的是碧桂園進(jìn)駐了安徽的16個(gè)城市，但萬(wàn)科僅進(jìn)駐了合肥和蕪湖，且大部分土儲(chǔ)位于省會(huì)合肥。從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，萬(wàn)科的布局更加穩(wěn)健。值得注意的是，在近期辦公廳、國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》下，三四線(xiàn)城市或?qū)⒂瓉?lái)一波熱度上升，對(duì)碧桂園而言，有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線(xiàn)將是較大利好。
萬(wàn)科|2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜：行業(yè)新形勢(shì)下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化


??2、積極圍繞4大核心城市布局，環(huán)上海與杭州灣受歡迎（節(jié)選）
??長(zhǎng)三角區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)基本面向好，其中又以四大核心城市最受矚目，包括一線(xiàn)城市上海、省會(huì)城市南京、杭州和合肥，四大核心城市對(duì)于周邊三四線(xiàn)城市有一定的輻射、溢出作用，帶動(dòng)城市群的發(fā)展，因此環(huán)繞這四個(gè)城市積極布局，是企業(yè)深耕長(zhǎng)三角都市圈的重要戰(zhàn)略。尤其龍湖、招商、華發(fā)、金地等房企，在四大核心城市周邊布局占比超過(guò)70%，在長(zhǎng)三角的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)較優(yōu)，有較強(qiáng)的抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。
萬(wàn)科|2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜：行業(yè)新形勢(shì)下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化


??2.1環(huán)上海：輻射紅利最多，招商、中南等重點(diǎn)布局（略）
??2.2環(huán)杭州灣：浙系房企布局首選，德信杭州土儲(chǔ)占三成以上（略）
??2.3環(huán)南京：城市群內(nèi)城市差別顯著，土儲(chǔ)尚未形成一超多強(qiáng)格局 （略）
??2.4環(huán)合肥：核心城市輻射力弱，周邊城市吸引能力有待提升（略）
??3、典型房企投資聚焦長(zhǎng)三角一二線(xiàn)城市，逐步降低低能級(jí)土儲(chǔ)占比（節(jié)選）
??從企業(yè)角度來(lái)看，在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總量較大的典型房企在長(zhǎng)三角的布局戰(zhàn)略大多是一二線(xiàn)為主，三四線(xiàn)為輔，土儲(chǔ)集中于一二線(xiàn)城市的房企比例可達(dá)六成左右，大部分規(guī)模房企都完成了在6個(gè)一二線(xiàn)城市的布局。一二線(xiàn)土儲(chǔ)比例明顯突出的企業(yè)以本土房企和規(guī)模化的國(guó)企、央企為主，其中濱江、融信、德信等在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)中有50%以上集中在核心城市，與這些企業(yè)在長(zhǎng)三角核心城市深耕不無(wú)關(guān)系。而金地、金茂、招商等在2021年長(zhǎng)三角集中供地中表現(xiàn)相對(duì)土儲(chǔ)，整體占比也分別達(dá)到58%、52%和51%。對(duì)外來(lái)房企來(lái)說(shuō)，如龍湖、禹洲等，首選二線(xiàn)城市進(jìn)駐長(zhǎng)三角帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)更小；立足于核心城市，更容易在小城市圈范圍內(nèi)打造品牌知名度，且核心城市房地產(chǎn)發(fā)展成熟、市場(chǎng)透明度更高，外來(lái)房企進(jìn)駐的壁壘相對(duì)降低。
萬(wàn)科|2022年長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)排行榜：行業(yè)新形勢(shì)下的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局變化


??位于三四線(xiàn)的土儲(chǔ)比例較突出的企業(yè)中，除了少數(shù)全面布局三四線(xiàn)的頭部房企如碧桂園，其余土儲(chǔ)集中于三四線(xiàn)的企業(yè)更多以本土房企為主，如新城、中梁、祥生等以三四線(xiàn)城市起家的本地房企在三四線(xiàn)土儲(chǔ)比例會(huì)相對(duì)較高。
??這些重倉(cāng)三四線(xiàn)城市的企業(yè)在過(guò)去幾年內(nèi)得益于長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲規(guī)模也迅速擴(kuò)大。但值得注意是，三四線(xiàn)需求退潮之下，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在加大，部分城市房?jī)r(jià)滯漲甚至微跌，購(gòu)房觀望情緒濃郁導(dǎo)致成交量持續(xù)萎縮。因此重倉(cāng)三四線(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。
??可以看到，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，如美的置業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步退出低量級(jí)城市，堅(jiān)持以聚集深耕為主。作為三四線(xiàn)王者的碧桂園，同樣有意降低土儲(chǔ)總量、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，更多的向高能級(jí)的市場(chǎng)靠攏，2021年碧桂園也在上海等地積極參與土拍。除了增加確定性的市場(chǎng)之外，碧桂園也在退出了一些非確定性的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)比較弱的合作項(xiàng)目。

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