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徐州|每一個(gè)買過房的人，都應(yīng)該有裂變思維（認(rèn)知篇）

徐州

徐州|每一個(gè)買過房的人，都應(yīng)該有裂變思維（認(rèn)知篇）


這是拿鐵房產(chǎn)觀的第142篇原創(chuàng)
今年以來 ， 接到最多咨詢的還是置換問題 。
就是關(guān)于要不要賣 ， 要不要換 ， 要不要再買的問題 ， 這也是我認(rèn)為今年行情還會(huì)繼續(xù)焦灼的原因 ， 大部分人都換不動(dòng) 。
如果換不了 ， 賣不掉 ， 又擔(dān)心行情錯(cuò)過 ， 那該怎么辦呢？是不是有別的辦法 。
當(dāng)然是有的！
房子本身是一種具備金融屬性的產(chǎn)品 ， 首付不夠的 ， 沒有資金的其實(shí)就可以利用它給你的金融屬性 。
現(xiàn)在很多人面臨的幾個(gè)問題：
1、手上資金不多 ， 二套成數(shù)太高（5-7成）；
2、有還款能力 ， 但是首付不夠；
3、首套總價(jià)低 ， 不想浪費(fèi)三成首付名額；
4、名下這套未滿五 ， 如何在不賣的情況買二套 。
以上 ， 要么是需要改善的 ， 要么是需要買二套的 ， 面臨的問題無非就是資金和首付的問題 。
很多人資金只有一百多 ， 二套又要七成 ， 買個(gè)兩三百的 ， 我都勸他們別買了 。
還有些人 ， 有五六百萬 ， 拿去全款投資 ， 手上又沒有余錢了 ， 照樣壓力很大 。
不買 ， 你又擔(dān)心沒有好的投資渠道 ， 買吧 ， 資金又不夠 。
根本原因是你對(duì)房產(chǎn)投資缺乏認(rèn)知 ， 很多人辛苦一輩子 ， 都沒有別人房價(jià)漲得多 ， 你或許是想等錢掙夠了再去買 ， 但無奈房價(jià)漲的速度永遠(yuǎn)比你收入增長的速度要快 。
為了能夠趕上房價(jià)漲幅 ， 不讓你的資產(chǎn)跑輸別人 ， 你首先要明白幾點(diǎn)：
1、同樣的漲幅 ， 為什么別人賺得比你多
2、同樣的周期 ， 為什么別人比你多買一套
第一種情況是同樣的總價(jià)和漲幅 ， 利潤不同來源于成本不同 。
第二種情況是同樣的總價(jià) ， 操作方式不同 ， 就可以多買一套 。
這里面的差別來源于資金成本的差別 ， 也就是房貸和抵押貸的差別 ， 一個(gè)是5.4% ， 一個(gè)是3.8% ， 貸款300萬 ， 一年的支出會(huì)相差8萬多 ， 五年就差不多四十多萬了 ， 當(dāng)你和別人同樣價(jià)格賣出時(shí) ， 利潤當(dāng)然會(huì)差很多 。
房價(jià)越來越高時(shí) ， 很少有人能一次性拿得出這么多 ， 如果你正好又是做生意的 ， 肯定是需要留些流動(dòng)資金在手的 ， 這個(gè)時(shí)候抵押經(jīng)營貸的作用就能發(fā)揮出來了 。
另外 ， 現(xiàn)在很多房源不滿五 ， 首次支出成本太高時(shí) ， 這個(gè)時(shí)候反而全款再抵押的方式就更好了 。
除了能夠降低你的首付 ， 提高你的資金使用效率 ， 同時(shí)還能讓你每月還款額更少 。
這里要提醒的是 ， 所有貸款都要有真實(shí)用途 ， 請(qǐng)勿用于非法操作 。
裂變是要結(jié)合杠桿思維的 ， 如果你不想負(fù)債 ， 你就必須要掙到足夠的錢再去全款買下一套了 。
如果你的首付不夠 ， 二套成數(shù)又太高 ， 是可以將首套貸款進(jìn)行置換 ， 然后結(jié)合后續(xù)還款能力來進(jìn)行下一套的資產(chǎn)配置 。
對(duì)于普通家庭來說 ， 兩套房是基本配置 。
如果接下來黃埔、南沙繼續(xù)放松 ， 你還是有機(jī)會(huì)繼續(xù)買的 。
這樣做的好處是 ， 你有資金在手比較靈活 ， 隨時(shí)可以下手 。
另外 ， 可以縮短你的投資周期 ， 在下一個(gè)行情來了之后及時(shí)出手 ， 再去裂變下一套 。
雖說房住不炒 ， 但沒有人會(huì)一套房子真的會(huì)住一輩子 。
換房和改善 ， 慢慢地成為了剛需 ， 成了樓市的成交主力 ， 這個(gè)趨勢不可逆轉(zhuǎn) 。
你可能會(huì)換工作 ， 可能會(huì)創(chuàng)業(yè) ， 也可能會(huì)買來出租 ， 抵抗通貨膨脹 ， 或者買來留給下一代 ， 再買一套養(yǎng)老等等 ， 這些都是合理的需求 。

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