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說(shuō)到我們中國(guó)的房子還能不能買？這是一個(gè)很容易招黑粉的話題 。 自媒體時(shí)代各抒己見(jiàn) ， 悲觀憤世者比比皆是 ， 手握眾多房票的既得利益者時(shí)有高唱贊歌 。 我一直認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不是一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè) ， 因此不在這個(gè)行業(yè)深耕過(guò)的人 ， 很難看懂！
過(guò)去我講過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)近20年的底層邏輯 ， 當(dāng)時(shí)由于篇幅關(guān)系沒(méi)有完全展開(kāi) 。 在最近全中國(guó)十幾個(gè)二三線城市密集的發(fā)布房地產(chǎn)寬松政策的背景下 ， 我們接下來(lái)好好聊一聊中國(guó)房子還可以買嗎？以及假如未來(lái)需要買房的幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn) 。
首先回味下近20年的中國(guó)房地產(chǎn)底層邏輯：
1、中國(guó)城市化進(jìn)程過(guò)去高速發(fā)展 ， 現(xiàn)已進(jìn)入尾聲逐漸接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 。
2、政府靠土地買賣的財(cái)稅正在向房屋持有階段的房產(chǎn)稅變遷 。
3、市場(chǎng)從一房難求向各大城市供過(guò)于求轉(zhuǎn)變 。
4、廣義貨幣M2持續(xù)多發(fā) ， 貨幣資金需要避險(xiǎn)和存放 。
5、我國(guó)市面上風(fēng)險(xiǎn)與收益有保障的理財(cái)產(chǎn)品太少 ， 消費(fèi)者入坑概率較高 。
6、在政府有計(jì)劃地推地節(jié)奏下 ， 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿用到極致 ， 推高了土地原材料的價(jià)格 。
了解了中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的底層邏輯 ， 我們就很明白可不可以買房？但是我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前分化又是比較嚴(yán)重 ， 其本質(zhì)上是低階城市無(wú)法提供高收入的工作 ， 使得人進(jìn)一步向高階城市群匯集 ， 所帶來(lái)的市場(chǎng)效應(yīng) 。
這里大家有一個(gè)誤區(qū)——覺(jué)得開(kāi)發(fā)商不行了 ， 就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不行了 。 那是因?yàn)榇蠹野验_(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)綁得太緊！記得2016年中國(guó)綠公司年會(huì) ， 馬云回復(fù)俞敏洪談?wù)摻逃c新東方的邏輯關(guān)系 。 俞敏洪說(shuō)：“只要教育在 ， 新東方就在 ， 百年后 ， 阿里有可能不在 ， ”馬云說(shuō)：一是阿里可能3年內(nèi)就不在 ， 二是教育在 ， 新東方未必在 。
【武漢|房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，到底還可以不可以買房？今天分析給你聽(tīng)】是的 ， 一語(yǔ)成讖！今天兩家公司都遇到不同的危機(jī) ， 新東方受教改影響股價(jià)暴跌 ， 阿里受后起之秀頻頻挑戰(zhàn) ， 江湖地位不穩(wěn) 。 各位看現(xiàn)在某大、某創(chuàng)等各大百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商頻頻出現(xiàn)危機(jī) ， 頭部企業(yè)的危機(jī)跟房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)并沒(méi)有什么不可分割的關(guān)系！說(shuō)白了 ， 十年前萬(wàn)科在討論中國(guó)房地產(chǎn)頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率低后 ， 整個(gè)行業(yè)都在盲目追加杠桿 ， 追求規(guī)模優(yōu)勢(shì) 。
政府根本不可能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)玩壟斷模式 ， 接下來(lái)頭部房企一定會(huì)壓縮開(kāi)發(fā)規(guī)模、負(fù)債率整體會(huì)被壓縮到50%以下 。 這符合業(yè)主安全收房以及房企風(fēng)險(xiǎn)軟著陸的預(yù)期！
中國(guó)的房子還可以買嗎？作為過(guò)去深耕行業(yè)多年的我有發(fā)言權(quán)！我認(rèn)為這幾個(gè)點(diǎn)上直接決定了可不可以買：
1、中國(guó)過(guò)去20多年的樓盤出售戶型比例失調(diào) 。 我統(tǒng)計(jì)過(guò)90平以下占比超過(guò)70% ， 90平僅滿足剛需標(biāo)準(zhǔn) ， 隨著大家收入生活水平整體提高 ， 人們對(duì)120平以上戶型的需求一定是增加的 ， 甚至是更受歡迎！
2、房地產(chǎn)金融屬性從根本上說(shuō)是去不掉了 。 廣義M2貨幣繼續(xù)超發(fā)對(duì)沖國(guó)際通脹 ， 貨幣資金依然需要找到避險(xiǎn)池 。 國(guó)內(nèi)的A股市場(chǎng)十幾年來(lái)指數(shù)依舊3000點(diǎn)徘徊 ， 難以承載這么多資金量 。 樓市這座資金蓄水池當(dāng)量很高 ， 后期政府通過(guò)限價(jià)限售就可以鎖定資金流 。 現(xiàn)在去開(kāi)發(fā)商的金融屬性后 。 市場(chǎng)會(huì)更健康、樓價(jià)會(huì)更穩(wěn)定 。
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