??| PART 1 |
??4月25日，2022年杭州首批60宗涉宅地出讓，去除兩宗人才租賃、會展地塊外，總計58宗地塊，總起價797.9億元，最后成交價825億+。
??從大形勢來講，杭州首批土拍既是杭州未來市場走向和開發(fā)商信心的風向標，也是標桿頭部城市土拍熱度風向標；甚至可以作為未來杭州調(diào)控政策調(diào)整的依據(jù)；
??毋庸置疑的是，去年首批集中供地之后，全國房地產(chǎn)已經(jīng)進入買方市場，杭州無非是安全性更高一點，相對優(yōu)質(zhì)板塊可選擇面更大一些。
??從整體競爭預期來看，本次供地有三大現(xiàn)象：
??一、熱度降低；
??相比2021年如此規(guī)模的土拍至少持續(xù)一至兩天，本次土拍從8:50—11:30僅費時3個半小時搞定36宗宅地成交；除1宗流拍，僅23宗進入溢價10%封頂價；
??從而按照土拍新規(guī)則封頂進入一次性報價次高價者得的玩法，僅寥寥幾個報價相同進入第三階段流程；
??另一個判斷熱度報價次數(shù)上：58宗地塊僅6宗超過20輪報價，27塊地僅1次報價成交，沒有出現(xiàn)大范圍拉鋸戰(zhàn)；
??本次溢價率框定，再加上11個板塊上調(diào)限價，預期利潤率普遍高于以往，融資成本低的企業(yè)反而能框定利潤果斷出手；
??二、拿地開發(fā)商極度減少；除了最近資金鏈問題頻發(fā)暴雷企業(yè)外，本次土拍國企、本土民企、全國性房企三大結構中：本土國企局部兜底；
??深耕杭州并對城市信心度強的老牌民企和相對改善項目為主的本土民企出手果敢；
??全國性房企則出手謹慎；
??例如，濱江及聯(lián)合體以濱江速度在封頂前一劍封喉了9宗地，加上一次競價2宗，盡攬11宗地，成為最大贏家；
??綠城7宗，眾安5宗，大家3宗；建發(fā)、萬科各2宗；而總共58宗，網(wǎng)傳約44家報名參拍房企，最后滿意而歸的僅20家左右。
??3、由于本次熱門板塊相比2021年第三次土拍占比大幅下降，也形成差異化的競爭格局，熱門板塊和非熱門板塊受歡迎程度分裂加劇。
??| PART 2 |
??重點來分析48宗純宅地，大致可以分為三類：
??一類是具備熱盤快銷預期，這些地塊主要位于錢新二期、艮北、翠苑、申花、三墩、奧體—錢江世紀城、云城、良渚（勾莊）、寧圍……等熱點和次級熱點板塊。
??除了濱江房產(chǎn)基于對杭州城市未來、自身操盤能力的信心，一次性拿下云城、未科、慶隆小河（大申花）、翠苑、常青夕照（荷花塘未來社區(qū)）五塊地外，其他10塊，都進入一次性報價和搖號程序。
??地塊分別為：
??1、奧體-世紀城板塊兩宗，板塊能級強而新房供應匹配偏少的板塊，爭奪激烈；
??2、云城和未科綠汀路核心各一宗，標準的低限價高能級板塊兼快銷走量地塊，全部為濱江取得；
??3、錢江新城2.0板塊2宗，一宗是限價66000元/㎡近棲江攬月的錢二腹地地塊，另一宗是限價53000元/㎡，錢塘云莊附近的錢二邊際地塊，可以打造標桿項目，有意是這兩宗地全被建發(fā)競得；
??4、艮北牛田單元地塊，貼近錢二腹地的板塊雖然限價一路上漲，但相比錢二的高定價，性價比較高；
??5、兩塊老城區(qū)地塊：西湖文教區(qū)翠苑地塊（預期行知+十三中高級學區(qū)）和常青夕照（荷花塘未來社區(qū)），以及三墩地塊，或學區(qū)、或成熟地段是優(yōu)勢；
??6、良渚、勾莊地塊，政府定義熱點紅盤板塊再次啟動供地，后續(xù)有綜合體及超級CBD配套升級；
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