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廣州市|美好置業(yè)困在“岔路口”

樓市廣州市

廣州市|美好置業(yè)困在“岔路口”

“美好置業(yè)到底有沒有美好的明天？”2021年度報告披露之日 ， 投資者向公司發(fā)出靈魂拷問 。

戰(zhàn)略性退出地產(chǎn)開發(fā) ， 去化速度和價格均不達預期 ， 導致產(chǎn)生巨額資產(chǎn)減值；早早看準了裝配式建筑風口 ， 歷時9年 ， 內(nèi)部戰(zhàn)略搖擺不定 ， 仍未能實現(xiàn)規(guī)模化 ， 持續(xù)侵蝕公司利潤 。
連續(xù)兩年扣非虧損 ， 美好置業(yè)被死死困在了轉(zhuǎn)型的岔路口 。

虧到麻木
早在1月 ， 美好置業(yè)（000667.SZ）就通過業(yè)績預告 ， 給投資者打了預防針 。 因此 ， 在27日年報披露后 ， 市場幾乎已經(jīng)麻木 。 公司股價小幅低開 ， 期間略微上揚 ， 最終以1.54元/股報收 ， 與上一個交易日收盤價持平 。
年報顯示 ， 公司營業(yè)收入和歸母凈利潤分別為35.60億元和-26.73億元 ， 分別同比下滑15.37%和2922.42% ， 扣非凈利潤已連續(xù)兩年巨虧 。
房地產(chǎn)開發(fā)和裝配式建筑 ， 是公司的經(jīng)營主業(yè) 。 前者更是營收主力 ， 2021年 ， 該板塊實現(xiàn)收入26.99億元 ， 同比下滑19.57% ， 對公司總營收的貢獻率為75.80% 。 去年 ， 公司地產(chǎn)開發(fā)和銷售量分別為42.04㎡和45.56萬㎡ ， 分別同比下降19%和22% 。
公司地產(chǎn)開發(fā)項目分布在武漢、合肥、重慶、西安等國內(nèi)大中型城市 ， 其中武漢、合肥、蘇州為重點區(qū)域 。
去年 ， 公司的地產(chǎn)業(yè)務主要靠西安“美好時光”、杭州“美晟府”、嘉興“秋月朗庭”等五大項目支撐 ， 銷售額合計25.61億元 ， 占年度銷售總額的71.93% ， 其中 ， 僅“美好時光”單一項目就貢獻了11.39億元銷售額 。
去年 ， 受宏觀及信貸政策影響 ， 地產(chǎn)開發(fā)商普遍不好過 ， 中小地產(chǎn)商更是艱難 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年中小地產(chǎn)商銷售計劃達成率不足70% ， 美好置業(yè)以45億簽約額完成了75%目標 ， 算是超過了平均水平 。
截至2021年末 ， 美好置業(yè)在成都、武漢、深圳、北京四地 ， 有合計69.05萬㎡土地儲備 ， 剩余可開發(fā)建筑面積僅剩88.43萬㎡ 。
裝配式建筑 ， 是美好置業(yè)努力培養(yǎng)的新業(yè)務 ， 全年收入7.59億元 ， 同比增長21.71% ， 毛利率-0.35% ， 遠不足以對公司業(yè)績形成支撐 。
在年報中 ， 公司分析2021年巨虧的主要原因有三：裝配式建筑業(yè)務沒有實現(xiàn)規(guī)模化 ， 工廠折舊、資金成本以及固定費用疊加 ， 導致凈虧10億元；受市場等多因素影響 ， 部分地產(chǎn)項目延期交房造成違約 ， 對凈利潤影響為-1.6億元；計提資產(chǎn)減值準備23.27億元 。
退出地產(chǎn)開發(fā)
在中國商品房30多年的歷史中 ， 劉道明是較早一批涉足房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商 。
他出生于湖北洪湖農(nóng)村 ， 19歲時部隊服役 ， 轉(zhuǎn)業(yè)后曾有過短暫的地方工作經(jīng)歷 。
上世紀80年代 ， 海南特區(qū)成立 ， 吸引了大批淘金客南下 。 劉道明辭去公職 ， 奮不顧身投入到淘金大軍中 。
幾乎在“萬通六君子”闖蕩海南地產(chǎn)界的同一時期 ， 劉道明創(chuàng)立海南名流置業(yè) ， 在當?shù)亻_發(fā)出“名流花園”等地產(chǎn)項目 ， 很快挖到了第一桶金 。
在海南地產(chǎn)泡沫破滅前夜 ， 劉道明果斷從海南抽身 ， 將公司遷往北京 ， 邁出了進軍全國市場的關鍵一步 。
2002年 ， 公司借殼華一投資曲線上市 ， 在資本的加持下 ， 相繼收購重慶、惠州、武漢等多地7家項目公司 ， 搭建起全國性地產(chǎn)公司的骨架 。
這是地產(chǎn)商的黃金十年 ， 中國目前的頭部開發(fā)商 ， 都是在這期間快速做大規(guī)模 。 但美好置業(yè)錯失了發(fā)展的大好時機 。
2016年 ， 是公司的業(yè)績巔峰 ， 錄得收入50.62億元、歸母凈利潤 6.68億元 ， 之后便一路下滑 ， 直至巨虧 。

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