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樓市最大的利器 ， 一是調(diào)控政策 ， 二是信貸環(huán)境 。 如今 ， 這兩大利器正瘋狂到達(dá)山東 。
這將對(duì)山東樓市產(chǎn)生什么影響呢？今天我來(lái)做深度分析 。
01 一天四市降利率
相信大家也都看到了 ， 昨天一天已經(jīng)傳出青島、濟(jì)南、日照、臨沂四個(gè)城市降低了房貸利率 。
青島首套房貸款利率已經(jīng)突破了5% ， 最低4.9%：
濟(jì)南首套房利率則降到了LPR五年期基準(zhǔn)利率4.6%：
日照和濟(jì)南一樣 ， 降到了4.6%：
另外 ， 臨沂也被傳有銀行首套房利率降至4.6% 。
可以想象 ， 未來(lái)山東會(huì)有更多的城市跟隨降低房貸利率 ， 房貸利率也會(huì)越降越低 ， 但短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該會(huì)以4.6%的LPR五年期基準(zhǔn)利率為下限 。
其實(shí) ， 山東各城市降低房貸利率并不是昨天才有的 ， 早在4月17日我就在《官媒：山東6地銀行下調(diào)房貸利率！對(duì)房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)》一文中寫(xiě)過(guò) ， 僅3月份和4月上旬山東就有9個(gè)城市下調(diào)房貸利率：
上圖是山東的機(jī)關(guān)報(bào)大眾日?qǐng)?bào)發(fā)布的一則“山東6地銀行下調(diào)房貸利率”的消息 ， 題目上是6地 ， 但看具體內(nèi)容實(shí)際上是9個(gè)城市 ， 3月份3個(gè) ， 4月份6個(gè) 。
可以說(shuō) ， 降低房貸利率這一“星星之火”正在齊魯大地演繹成“燎原之勢(shì)” 。
02 其他寬松政策
其實(shí) ， 山東樓市的寬松政策不止房貸利率 ， 在首付和調(diào)控政策上尺度也很大 。
今年春節(jié)一過(guò) ， 山東的菏澤、德州雙雙把首付比例降低到了20% ， 一時(shí)在全國(guó)影響較大 。
山東臨沂住房公積金中心也將二套房公積金貸款首付比例由40%下調(diào)為30% ， 購(gòu)買(mǎi)自住住房貸款上限由現(xiàn)行的50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元
今年一季度 ， 山東更有濟(jì)寧、青島傳來(lái)取消或放松限售的消息 。
而在元旦前后 ， 山東更有青島增加膠東四市在青島申請(qǐng)公積金貸款的次數(shù)、濟(jì)南取消住房公積金異地貸款戶(hù)籍限制、淄博在全市放開(kāi)公寓落戶(hù)限制、青島和淄博降低城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)等樓市利好政策 。
往日傳統(tǒng)的山東 ， 今年為什么在樓市上這么高調(diào)？其實(shí) ， 這是由山東樓市的基本面決定的 。
03 山東樓市的現(xiàn)實(shí)情況
作為樓市的晴雨表 ， 山東2021年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增速為-18% ， 低于全國(guó)平均值-11.4%：
為什么房地產(chǎn)新開(kāi)工面積會(huì)減少？主要就是賣(mài)地少了 ， 如我在《土地流拍、房?jī)r(jià)下跌 ， 正向山東全面襲來(lái)！》中寫(xiě)得那樣 ， 山東各市的土地是越來(lái)越難賣(mài)了 ， 而且主要都是地方平臺(tái)公司和國(guó)企拿地 。
拿地少、新開(kāi)工面積小 ， 也就造成山東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2021年失速 ， 只有3.9% ， 低于全國(guó)平均值4.4%：
而我們要進(jìn)一步細(xì)究山東新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)的深層次原因的話 ， 除了國(guó)內(nèi)頭部開(kāi)發(fā)商面臨的資金問(wèn)題外 ， 也與山東樓市的冷清有關(guān) 。
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