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卓越|連員工都坑，富力的債務危機什么時候能夠化解？

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卓越|連員工都坑，富力的債務危機什么時候能夠化解？


壹

《證券市場紅周刊》近日刊發(fā)了一篇題為《富力地產被曝拒為員工“內購退款” ， 面臨債券集中兌付壓力》的文章 ， 報道了富力如何失信于員工 。
在環(huán)京樓市大熱的那些年 ， 香河富力新城也算一個網紅盤 。 在2017年限購前 ， 富力新城最高漲到2.5萬元 。 但在限購后 ， 其房價也隨著整個環(huán)京樓市的下行而一路走低 。 在2019年 ， 當富力新城降到1.13萬元時 ， 富力將房子銷售給自己的員工 ， 再由員工自行出售 。 通過這種方式 ， 員工可以賺取差價 ， 富力也能盡快回籠資金 ， 可謂一舉兩得 。
為了打消員工的后顧之憂 ， 雙方約定 ， 如果員工在三年內找到“接盤俠” ， 富力會配合將房子以一手房的名義過戶 。 如果三年期滿 ， 房子沒有賣出去 ， 富力也承諾退款 ， 并免除違約金 。
然而 ， 經驗主義敗給了現實 。 誰也不曾料到 ， 環(huán)京樓市的頹勢會連續(xù)幾年無法改善 。 在去年清明假期 ， 富力新城推出單價僅8000元的特價房 ， 且買房就送車位 。 為此 ， 微博還曾熱議“環(huán)京樓市最慘的香河 ， 房價‘膝斬’”的消息 。 如今 ， 富力新城的價格進一步下探到7500元左右 。
房價下跌 ， 員工自然不愿虧本出售房子 ， 把希望寄托于富力能夠如約退款上 。 雙方約定的三年期限是到今年3月 ， 可富力至今沒有退款 。
富力在業(yè)內知名的“負翁” ， 這次失信于員工 ， 只不過再一次暴露了富力曠日持久的債務危機 。
貳
1994年 ， 富力靠舊廠改造一舉成名 ， 曾經列位“華南五虎” ， 但一次次對于政策的踏空和戰(zhàn)略偏離主航道 ， 讓富力錯失了地產黃金年代 。
在中國城市化、土地財政和住宅產業(yè)化發(fā)展的大趨勢中 ， 當諸多同行紛紛專注于住宅地產開發(fā)時 ， 富力卻大躍進般地發(fā)展商業(yè)地產 ， 導致資金鏈危機頻頻 。 富力地產從2004年開始投資建設高端酒店 ， 在2017年那場“世紀交易”中 ， 近兩百億的收購對高負債的富力來說無疑是雪上加霜 。
對于戰(zhàn)略的這次失誤 ， 在2021年中期業(yè)績發(fā)布會上 ， 富力管理層曾經坦言 ， “富力地產當年接下萬達很多商業(yè)物業(yè) ， 主要是酒店 ， 后來疫情對酒店的業(yè)務產生了很大的影響 。 而且酒店屬于重資產 ， 導致富力債務很高 。 ”
回首2018年 ， 算是富力的“高光時刻” ， 銷售額達到1311億元 ， 富力成功晉級“千億”陣營 。 不過 ， 在接下來的2019年 ， 富力業(yè)績?yōu)?382億元 ， 到2020年則為1388億元 ， 這兩年富力的業(yè)績只能說維持了小幅增長的體面 ， 但2021年的業(yè)績就只能用每況愈下來形容了 。
根據富力艱難發(fā)布的未經審核的年報顯示 ， 2021年富力地產實現合約銷售總額1201億元 。 同比降幅高達19.7% 。 而從941萬平方米的銷售總建筑面積來看 ， 同比降幅也達到23% 。
至于富力2020年就提出的1500億元的銷售目標 ， 在2021年業(yè)績大幅下滑之際 ， 再次成為鏡花水月 。
業(yè)績下滑的同時 ， 富力的債務危機也如影隨形 。 從2015年至2021年 ， 富力地產的凈負債率分別為124%、160%、170%和184%、198.88%、130%和123% 。 我們可以看出 ， 自2020年富力凈負債率大降近69個百分點之后 ， 去年凈負債率又出現了小幅下降 ， 但仍處于明顯高位 。
在凈負債率居高不下的同時 ， 富力的經營性現金流從2013年到2019年連續(xù)7年處于凈流出狀態(tài) 。
【卓越|連員工都坑，富力的債務危機什么時候能夠化解？】在2020年 ， 富力的經營性現金流終于實現了凈流入 ， 達到193.24億元 。 而到2021年底 ， 富力總借款為1327億元 ， 持有現金及現金等價物62.57億元 ， 但富力一年內到期借款約580億元 ， 這就意味著富力距離覆蓋580億元的短債仍有逾500億元的缺口 。

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