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|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過戶之“將賣給我的房子抵押了”

|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過戶之“將賣給我的房子抵押了”

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——出售房屋未變更登記后設(shè)立抵押權(quán)的處理


筆者近期代理的拆遷安置房買賣合同糾紛案件 ， 出現(xiàn)多起已可以辦理過戶登記 ， 卻發(fā)現(xiàn)賣方將案涉房產(chǎn)抵押給他人的情形 。 該情況涉及第三人是否能取得抵押權(quán) ， 案涉房產(chǎn)能否順利過戶的問題 。 遇到該情況的買方均十分焦急... ...
【案情簡述】
2016年6月 ， 王某與翁某簽訂《房屋買賣合同》（有的是以“借款協(xié)議”等形式） ， 約定其購買翁某位于南京市某處拆遷安置房（以下簡稱涉案房屋） 。 合同簽訂后 ， 王某支付全部購房款 ， 一直使用至今 。 鑒于涉案房屋當(dāng)時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記 ， 故一直未辦理過戶登記 。 2021年2月 ， 王某得知案涉房屋已辦理了產(chǎn)權(quán)登記 ， 與翁某溝通辦理過戶未果 。 2021年3月 ， 翁某又將案涉房屋抵押給第三人顏某 。 故訴至法院：1、注銷涉案房屋上的抵押權(quán)登記；2、翁某將涉案房屋過戶登記至王某名下 。
【簡要評析】
一、無權(quán)處分的認(rèn)定
本案的爭議焦點(diǎn)之一在于翁某在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為是否屬于無權(quán)處分 。
本案具有一定的特殊性 ， 由于涉案房屋系拆遷安置房 ， 在交易之時(shí)無法辦理不動產(chǎn)登記 。 雖然出賣人通過正常途徑領(lǐng)取了不動產(chǎn)登記證書 ， 但其對該房屋已不享有任何實(shí)體
權(quán)利 ， 原告基于雙方合法有效的買賣合同支付全部房款并實(shí)際占有居住在涉案房屋多年 ， 系涉案房屋真實(shí)權(quán)利人 ， 出賣人再進(jìn)行抵押 ， 構(gòu)成無權(quán)處分 。
綜上 ， 本案中涉及的在出售涉案房屋后又設(shè)立抵押權(quán)的行為屬于無權(quán)處分 。
二、關(guān)于抵押合同是否撤銷的問題
本案中 ， 還涉及到一個(gè)問題是涉案抵押合同的效力是否需要在案件中予以明確？對于這一問題 ， 應(yīng)該根據(jù)個(gè)案情況分別作出處理：
1.如有證據(jù)證明或經(jīng)法院審查 ， 抵押人（出賣人）與抵押權(quán)人之間存在惡意串通 ， 損害第三人利益的情形 ， 應(yīng)認(rèn)定抵押合同無效 ， 從而抵押權(quán)亦未成立 ， 此時(shí)應(yīng)注意不是判決滌除抵押權(quán) ， 抵押權(quán)未成立可直接判決注銷抵押權(quán)；
2.如沒有證據(jù)證明出賣人與抵押權(quán)人之間存在惡意串通的情形 ， 則不宜在房屋買賣案件中認(rèn)定抵押合同效力問題 。 一方面 ， 根據(jù)物權(quán)與債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的原則 ， 認(rèn)定抵押合同效力的有無并不影響對抵押權(quán)是否取得的認(rèn)定；另一方面 ， 抵押合同為從合同 ， 主合同借款合同的效力認(rèn)定并非本案房屋買賣糾紛的審查重點(diǎn) ， 出賣人與抵押權(quán)人在本案房屋買賣糾紛中具有利益共同的地位 ， 有可能在有關(guān)借貸、抵押的事實(shí)上作出虛假陳述 。 三、關(guān)于善意取得的認(rèn)定
（一）善意取得的適用情形
善意取得制度的初衷是為了維護(hù)交易安全 ， 保護(hù)善意第三人利益 ， 而使真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利遭受限制的特別法律規(guī)則 ， 其適用有嚴(yán)格的前提和要件 ， 既應(yīng)當(dāng)符合受讓人善意、以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓、依法辦理登記或交付這三個(gè)基本要件 。
抵押權(quán)的善意取得亦應(yīng)參照上述要件進(jìn)行認(rèn)定 ， 本案中 ， 出賣人與抵押權(quán)人簽訂了借款抵押合同并支付了相應(yīng)款項(xiàng) ， 亦辦理了抵押登記 ， 因此 ， 是否善意是認(rèn)定本案抵押權(quán)善意取得的關(guān)鍵也是最大的爭議焦點(diǎn) 。 所謂善意 ， 主要指不知情 ， 指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài) 。 善意取得制度的核心在于保護(hù)受讓人的合理信賴 ， 其核心要件是受讓人在取得權(quán)利時(shí)必須是善意的 。

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