|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過戶之“將賣給我的房子抵押了”( 二 )
（二）可從以重大過失作為認定善意標準
抵押權(quán)人應(yīng)當知道出賣人無權(quán)處分的 ， 可以認定為重大過失 。 因此 ， 抵押權(quán)人應(yīng)當知道而因自身原因未盡到相應(yīng)審查義務(wù)的 ， 應(yīng)當承擔不利的法律后果 。 受讓人審查義務(wù)的履行情況直接關(guān)系到其是否善意 ， 也會是法院認定是否適用善意取得的重要環(huán)節(jié) 。 實踐中 ， 法院經(jīng)常會審查借款合同約定及款項支付情況、特別是設(shè)立抵押時房屋的使用情況等進行綜合認定抵押權(quán)人是否盡到了基本的注意義務(wù) ， 即是屬于“應(yīng)知而不知”還是屬于“不可能知” 。
【重要提醒】
作為購買拆遷安置房的買方 ， 一定嚴格“死死盯住”滿五年的期限（一般以購房發(fā)票時間計） ， 一到期限或者提前就要求賣方辦理過戶 。 如協(xié)商不成果斷起訴 ， 第一時間申請保全房產(chǎn) ， 讓賣方不能“使壞”！
【案例檢索】
附：南京市中級人民法院近期案例
——拆遷安置房賣方將房屋抵押給第三人 ， 抵押均被撤銷
| 序號 | 裁判日期 | 案號 | 原審法院 | 一、二審均認定撤銷抵押合同的理由 |
| 1 | 2020.12.8 | （2020）蘇01民終8241號 | 浦口區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人明知案涉房屋系拆遷安置房 ， 且在抵押合同中約定已充分了解上述房產(chǎn)的具體狀況 ， 但其在出借款項、辦理抵押前未至案涉房屋內(nèi)查看 ， 未取得涉案房屋購房發(fā)票 ， 并未充分了解涉案房屋的具體狀況 ， 應(yīng)認定未履行審慎審查義務(wù) ， 存在重大過失 ， 不符合善意取得要件 。 ” |
| 【|南京拆遷安置房案例：賣方拒絕過戶之“將賣給我的房子抵押了”】2 | 2021.1.12 | （2020）蘇01民終3806號 | 秦淮區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人雖然取得案涉房屋他項權(quán)證 ， 但其在向案涉房屋賣方出借款項及辦理抵押登記過程中 ， 既未實地查看了解案涉房屋的實際狀況 ， 亦未考察魏明亮的實際還款力 ， 僅憑產(chǎn)權(quán)證 ， 即輕信其有還款能力 ， 輕易向其出借大額款項 ， 未盡到出借人應(yīng)有的審慎審查義務(wù) ， 亦有明顯的過錯 ， 并非善意取得抵押物權(quán) 。 ” |
| 3 | 2021.1.18 | （2020）蘇01民終9418號 | 建鄴區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人在辦理抵押手續(xù)前 ， 應(yīng)當對抵押財產(chǎn)的權(quán)屬、占有、使用及其他權(quán)利負擔等狀況盡調(diào)查之責 ， 其沒有證據(jù)證明其察看過涉案房屋的占有、使用狀況 ， 未盡到必要的審慎義務(wù) ， 其簽訂抵押合同不符合善意取得的要件 。 ” |
| 4 | 2021.3.29 | （2021）蘇01民終952號 | 江寧開發(fā)區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人與案涉房屋賣方并不相識 ， 在辦理抵押權(quán)登記的過程中 ， 未到案涉房屋實地查看 ， 存在重大過失 ， 不屬于善意第三人 ， 不能取得抵押權(quán) ， 相應(yīng)抵押權(quán)登記 應(yīng)予注銷 。 ” |
| 5 | 2021.4.25 | （2021）蘇01民終2319號 | 溧水區(qū)人民法院 | “抵押權(quán)人應(yīng)當盡到注意義務(wù) ， 可以發(fā)現(xiàn)案涉房屋由案涉房屋買方居住 。 上訴人認為其不應(yīng)盡審查和注意義務(wù) ， 其辦理抵押只認房不認人的主張 ， 不能成立 。 ” |
