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百城庫(kù)存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)|庫(kù)存月報(bào) | 環(huán)比

一線(xiàn)城市

百城庫(kù)存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)|庫(kù)存月報(bào) | 環(huán)比


??預(yù)判2022年4月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)。
??指標(biāo)說(shuō)明
??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。
??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。
??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。
??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。
??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。
??2022年3月，恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，供求皆有不同程度復(fù)蘇，環(huán)比持增，同比回落，降幅均在40%以上，總體仍延續(xù)供不應(yīng)求，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
??待售面積
??高位回落至5.6億平方米
??仍為自2019年來(lái)次新高
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.6%，同比增長(zhǎng)8.2%，整體商品房待售面積較上月高位回落，但總體仍算是2019年以來(lái)次新高水平。
??具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少747萬(wàn)平方米，環(huán)比回落2.6%，同比上漲14.2%，雖然“金三”樓市行情略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)原因，市場(chǎng)仍尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.89%。商業(yè)待售面積則呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，庫(kù)存壓力有了小幅緩解，不過(guò)考量其基數(shù)原因，未來(lái)去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷(xiāo)售呈疲軟態(tài)勢(shì)。
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??狹義庫(kù)存
??百城同比增5%至6億平方米
??三四線(xiàn)同比增13%居首
??2022年3月，狹義庫(kù)存延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年3月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60402萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，供需環(huán)比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整體延續(xù)上月的“供不應(yīng)求”，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平持穩(wěn)。
??不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，不過(guò)環(huán)比變動(dòng)不大，跌幅均在1%以?xún)?nèi)。同比來(lái)看，僅二線(xiàn)小幅回落1%，一線(xiàn)、三四線(xiàn)同比持增，漲幅分別為6%和13%。其中三四線(xiàn)庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首，且有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。
百城庫(kù)存去化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)|庫(kù)存月報(bào) | 環(huán)比


??具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中僅上海一城狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊增，主要源于供應(yīng)迎來(lái)了集中放量，3月單月供應(yīng)114萬(wàn)平方米，創(chuàng)半年來(lái)新高。北京呈現(xiàn)供需兩熱，3月市場(chǎng)新盤(pán)的推盤(pán)速度開(kāi)始加快，多個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)入市，其中海淀中海滙德里開(kāi)盤(pán)當(dāng)天搖號(hào)成交官宣50億，去化率約在70%。共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)盤(pán)熱盤(pán)海淀天恒·學(xué)院里開(kāi)放申購(gòu)100人搶1套，不到1%的選中率。廣深樓市延續(xù)低迷，仍處市場(chǎng)底部，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，漲幅超10%，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

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