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百城庫存去化周期繼續(xù)拉長|庫存月報 | 環(huán)比( 二 )

一線城市


??二線城市中，北部和內陸城市諸如青島、沈陽、武漢3月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在5%以內，貴陽、西安因顯著供不應求，狹義庫存環(huán)比回落分別達到了9%和7%；同比來看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超30%，以杭州為例，本月整體去化率高達63%，其中熱度較高的主城區(qū)93個項目價格倒掛，一房難求；主城外圍第二圈層去化率也在90%左右，大江東、臨平等來訪、成交量仍在上升；僅外圍區(qū)域富陽、臨安去化仍不理想，營銷效果平平。而南京受疫情影響，供需疲軟，庫存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來階段性回調，同比漲幅也較大。
??三四線城市供需皆有不同程度放量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，其中寧德、福清、無錫、三亞、河源等跌幅顯著超10%；同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：淄博、臨沂、江門等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存同比增幅均在30%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、東營、太倉、漳州等3月庫存同比跌幅均在35%以上，庫存風險相對較小。
百城庫存去化周期繼續(xù)拉長|庫存月報 | 環(huán)比


??圖2-32022年3月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
??表2-1百城2022年3月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）
??庫存消化周期
??三四線達25.8個月創(chuàng)新高
??一線亦陡增4個月至15.6個月
??2022年3月，雖然成交略有復蘇，但仍顯著不及去年同期，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月。不同能級城市皆保持上揚，一線增至15.55個月，二線增至21.56個月，同比漲幅均在60%以上，目前庫存風險基本可控，而三四線去化周期已達到25.83個月，超過疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風險浮出水面,同比翻番，居不同能級之首。
百城庫存去化周期繼續(xù)拉長|庫存月報 | 環(huán)比


??具體來看，一線城市分化加?。罕本?、廣州去化周期超18個月警戒線，深圳為13.49個月風險可控，上海不足6個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、上海、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場整體供需兩淡，房企推盤積極性不高，單盤以10-20套小體量促銷形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購房者觀望情緒濃厚。上海本月去化周期略有延長，從上月的已由4.67個月升至5.93個月，主要是受到集中供應和新冠疫情突襲的雙重影響。
??30個二線城市中庫存消化周期超過2年的達到13個，分別為哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、青島、昆明、南寧、鄭州、天津、武漢、廈門，以北部和中西部內陸城市居多，成交相對慘淡；僅有7城去化周期在12個月以內。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、昆明等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、太原得益于供應縮量，去化周期同環(huán)比齊降。
??三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達25.83個月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個月以上，其中防城港、煙臺、北海、寶雞、淄博等內陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、珠海、東莞、金華、泉州、汕頭、中山等則因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，去化周期拉長至30個月以上。而三亞等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。

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