??表3-1百城2022年3月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）
??廣義庫存
??土拍減少使庫存保持在38.4億平方米
??僅二線同比增5%
??廣義庫存延續(xù)高位波動態(tài)勢，2022年3月末達383524萬平方米，環(huán)比微降0.3%，同比上漲3%。一方面“金三”市場供需小幅回暖，供不應(yīng)求格局延續(xù)，狹義庫存持降；另一方面，3月份全國土地市場成交規(guī)模仍舊處于歷史低位，同比去年同期有明顯的差距，加之各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動前期停建緩建的房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進在建項目的建設(shè)，使得未開工地塊量維持穩(wěn)中有降。
??不同能級城市差異顯著：環(huán)比來看，一線回落7%，二線和三四線跌幅均在1%以內(nèi)；同比皆增，二線增幅5%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，一線和三四線漲幅均為1%。
??一線城市均保持環(huán)比回落，無一集中土拍，成交建面環(huán)比大降38%，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；同比來看，北上廣州持降，降幅均在10%以內(nèi)，深圳穩(wěn)中有增。
??二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺3月末廣義庫存量遙遙（更多政策，請查閱中房網(wǎng)www.fangchan.com）領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。
??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2021年同期，漲跌參半：以西安、長沙為代表的弱二線城市和以鎮(zhèn)江、保定、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超30%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。而部分城市諸如石獅、鄭州、江陰、汕頭等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
??表4-1百城2022年3月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）
??總結(jié)
??綜上，3月供需略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)影響，尚未達到市場預(yù)期，狹義庫存小幅微降至6.04億平，去化周期穩(wěn)中有增至22.7個月，廣義庫存延續(xù)38.4億平高位波動。
??分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，3月廣、狹義庫存環(huán)比持降，去化周期微增至15.55個月，庫存風(fēng)險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險依舊較大。
??預(yù)判2022年4月，我們認為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢。隨著多地陸續(xù)出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，供需預(yù)計持續(xù)復(fù)蘇。東南沿海經(jīng)濟發(fā)達的核心二三線城市諸如杭州、南京、寧波、合肥等有望率先復(fù)蘇，狹義庫存有望延續(xù)小幅下行，低位波動態(tài)勢；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。
??而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，隨著第一批集中供地土拍陸續(xù)開拔，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。
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