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房貸|謝逸楓：一季度房地產(chǎn)迎來至暗時刻的信號！一攬子救市刻不容緩( 三 )

房貸金融服務(wù)


其三是供應(yīng)端 ， 商品房新開工面積連降8個月 ， 土地購置面積連降10個月 ， 預(yù)計全年先低后高 。
一季度 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積806259萬平方米 ， 同比增長1.0% 。 其中 ， 住宅施工面積569045萬平方米 ， 增長1.1% 。 辦公樓施工面積32067萬平方米 ， 同比下降0.8% 。 商業(yè)營業(yè)用房施工面積73280萬平方米 ， 同比下降5.9% 。
房屋新開工面積29838萬平方米 ， 下降17.5% 。 其中 ， 住宅新開工面積21558萬平方米 ， 下降20.3% 。 辦公樓新開工面積827萬平方米 ， 同比下降4.2% 。 商業(yè)營業(yè)用房新開工2149萬平方米 ， 同比下降15.1% 。
房屋竣工面積16929萬平方米 ， 下降11.5% 。 其中 ， 住宅竣工面積12323萬平方米 ， 下降11.3% 。 辦公樓竣工面積519萬平方米 ， 同比下降19.1% 。 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積1450萬平方米 ， 同比下降17.8% 。
商品房新開工面積同比跌幅較2021年擴(kuò)大10.7% ， 其中住宅新開工跌幅較上年擴(kuò)大9.8% ， 新開工規(guī)模下行趨勢不改 。 新開工量從2021年下半年開始就出現(xiàn)了明顯的回落 ， 這反映在極端緊縮的政策環(huán)境下 ， 企業(yè)投資和新開工收縮非常厲害 ， 信心嚴(yán)重受挫 。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1339萬平方米 ， 同比下降41.8% 。 土地成交價款672億元 ， 同比下降16.9% ， 土地購置平均價格為5018/平方米 ， 比去年同期3515元 ， 上漲1503元/平方米 ， 上漲29.95% 。
土地購置面積同比下降21.8% ， 比前2月42.3%收窄 ， 為25年歷史上第二大跌幅 。 土地購置面積跌幅擴(kuò)大、成交價款再次負(fù)增長 ， 跌幅明顯 。 年初土地市場供應(yīng)收緊、成交低迷 ， 主要受到政策規(guī)則影響 ， 屬于市場周期性回落 ， 多數(shù)城市供地從三月開始 。
房企從自身資金狀況出發(fā) ， 拿地也多持謹(jǐn)慎態(tài)度 。 從22城重點(diǎn)城市集中供地計劃來看 ， 地方在土地出讓規(guī)則上作出了較大的改變 ， 如取消新房銷售限價、放寬配建條件、下調(diào)保證金比例等 。 拿地規(guī)則對房企而言相對友好 ， 但市場成交未有改善 ， 難以提振房企拿地信心 。
其四是需求端：商品房銷售面積增速連續(xù)10月個回落后 ， 連續(xù)2個月下降 ， 單月商品房銷售面積連降7個月 ， 預(yù)計全年先冷后熱、先抑后揚(yáng) 。
一季度 ， 商品房銷售面積31046萬平方米 ， 同比下降13.8 。 其中 ， 住宅銷售面積下降18.6% 。 辦公樓銷售面積718萬平方米 ， 同比增長24.8% 。 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積1860萬平方米 ， 同比增長22.0% 。 值得注意的是跌幅擴(kuò)大 。


商品房銷售額29655億元 ， 下降22.7% 。 其中 ， 住宅銷售額下降25.6% 。 辦公樓銷售額910億元 ， 同比增長4.1% 。 商業(yè)營業(yè)用房銷售額1812億元 ， 同比增長11.3% 。
一季度 ， 按照物業(yè)銷售面積、銷售金額分類看 ， 其中住宅銷售面積和銷售金額同比均由漲轉(zhuǎn)跌 。 商業(yè)營業(yè)用的銷售面積、銷售金額同比大幅上漲 。 辦公樓銷售面積、銷售金額兩項(xiàng)指標(biāo)扭轉(zhuǎn)負(fù)增長的局面 ， 成交面積大漲、銷售金額幅上漲 。

按照各地區(qū)銷售情況來看 ， 東部和中部、西部、東北地區(qū)銷售面積和金額同比首次進(jìn)入負(fù)增長區(qū)域 。 東北地區(qū)跌幅最大 ， 尤其是銷售金額表現(xiàn)更為明顯 ， 其次是東部地區(qū) ， 主要是因?yàn)榉科髢r格調(diào)整與限制價格上漲及季節(jié)性的影響 。 西部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下跌 ， 跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大 。
房地產(chǎn)市場深度調(diào)整持續(xù)進(jìn)行 ， 全國商品房銷售市場呈現(xiàn)兩個明顯特征 ， 一是銷售面積、銷售金額均進(jìn)入負(fù)增長區(qū)域 ， 且跌幅較大 。 二是銷售金額同比跌幅首次大于銷售面積跌幅 ， 反映出商品房價格整體呈現(xiàn)向下調(diào)整的趨勢 。
根據(jù)2022年以來的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算 ， 3月份商品房銷售面積為15343萬平方米 ， 環(huán)比下跌2.29% 。 商品房銷售額為14196億元 ， 環(huán)比下跌8.17% 。 從同比情況來看 ， 3月份商品房銷售面積和銷售額相比2021年同期分別下降了17.71%和26.17% 。

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