作者：穆寧編輯：玉嬈風品：攬勝來源：銠財——銠財研究院回望房地產(chǎn)畫卷，粵系房企無疑是濃墨重彩的一筆。最具代表性的，莫過合生創(chuàng)展、碧桂園、中國。佛山|合生創(chuàng)展營利雙降 朱桔榕的學習與超越。" />

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佛山|合生創(chuàng)展營利雙降 朱桔榕的學習與超越

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佛山|合生創(chuàng)展營利雙降 朱桔榕的學習與超越

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獨立 稀缺 穿透


短利短速退場 ， 高質穩(wěn)優(yōu)已是大勢 。
作者：穆寧
編輯：玉嬈
風品：攬勝
來源：銠財——銠財研究院
回望房地產(chǎn)畫卷 ， 粵系房企無疑是濃墨重彩的一筆 。 最具代表性的 ， 莫過合生創(chuàng)展、碧桂園、中國恒大、富力地產(chǎn)、雅居樂組成的“華南五虎” 。
四大天王占其二 ， 實力可見一斑 。
然2021年 ， “五虎”中的恒大一聲驚雷響徹業(yè)內 。 央行有關負責人表示 ， 恒大集團出現(xiàn)風險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張 。
審視其他“四虎” ， 也有不同程度的規(guī)模癡迷 。
碧桂園 ， 是高周轉模式“大成者” ， 其“456”模式曾被業(yè)內廣泛效仿；富力地產(chǎn)更因步伐太快出現(xiàn)債務違約 ， 比恒大好過不了太多；雅居樂受“超級大盤”所累 ， 如今“揮刀”甩賣 ， 一度游走爆雷邊緣 。
“華南五虎”的曾經(jīng)一哥 ， 被王石形容為“地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展 ， 經(jīng)歷則較為復雜 。 其是首家內地銷售破百億元的房企 ， 曾因“快”收益頗豐 ， 成就了朱孟依家族 。 也一度因體量增長緩慢 ， 被質疑戰(zhàn)略保守 。

2020年 ， 朱桔榕“接棒”后風格大變、頻頻出擊 ， 然當2021潮水褪去 ， “反噬”襲來 ， 這波激進是否錯付了呢？

01
2021首次“雙降” 2022開年寒意
哪里出問題？
LAOCAI
2022年4月14日 ， 位于北京朝陽區(qū)九龍山的大型購物中心“合生匯”燈火通明、人流如潮 ， 風頭完全蓋過了隔壁的“富力廣場”、“芳圓里MALL” ， 成為輻射東三環(huán)地區(qū)的最牛商圈 。
“合生匯”的締造者 ， 正是合生創(chuàng)展 。
然與此紅火強對比的是 ， 合生創(chuàng)展開年業(yè)績不乏寒意 。
4月6日 ， 合生創(chuàng)展發(fā)布2022年前3月銷售業(yè)績：總合約銷售金額約80.21億元 ， 同比下降約21.78% 。 其中 ， 物業(yè)合約銷售約75.32億元 ， 同比下降約23.26%；裝修合約銷售約4.89億元 ， 同比上升約11.39% 。
一定意義上說 ， 這是2021年的寒意延續(xù) 。
3月31日 ， 合生創(chuàng)展發(fā)布2021年報：營業(yè)額307.34億港元 ， 同比下降10.6%；核心利潤47.56億港元 ， 同比下降62.8%；股權持有人應占溢利97.59億港元；扣除除稅后投資物業(yè)重估收益凈額78.38億港元 。
毛利同比降39.8%至131.45億港元；毛利率由上年的64%減至43% 。
不可否認的是 ， 2021年是房企水逆之年 。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示 ， 百強房企全年全口徑銷售額12.6萬億元 ， 同比下滑3.2% ， 為2014年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次負增 。 尤其2021下半年 ， 房市溫度堪稱驟降 ， 去化水平遠遜上半年 。
2020年度業(yè)績發(fā)布會上 ， 合生管理層表示 ， 2021年集團銷售目標為500億元 。 最終總合約銷售金額約為422.99億元 ， 雖同比增長18% ， 但約完成上述目標的85% 。
克而瑞研報顯示 ， 2021年行業(yè)平均目標完成率為88％ 。
低于行業(yè)平均水平 ， 這也是其營收下滑的主要原因 。
相比之下 ， 利潤腰斬就有些耐人尋味 。
【佛山|合生創(chuàng)展營利雙降 朱桔榕的學習與超越】如上所文 ， 合生創(chuàng)展年度合約銷售額約423億元人民幣增長18% 。 交付總建筑面積123.57萬平方米 ， 銷售平均售價每平方米36650元 ， 較2020年同期上升約78.14% 。
銷售額、平均售價均上漲 ， 為何利潤、毛利率卻大幅下滑 ， 導致合生創(chuàng)展首次出現(xiàn)近五年“營收凈利雙滑”現(xiàn)象？（盡管跟行業(yè)平均水平相比 ， 43%毛利率仍處高位） 。

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