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佛山|合生創(chuàng)展?fàn)I利雙降 朱桔榕的學(xué)習(xí)與超越( 三 )

佛山


合生創(chuàng)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 現(xiàn)狀成色又如何？
先來明確一概念 ， 高質(zhì)低質(zhì)的區(qū)別在哪？
一言概之 ， 前者為高質(zhì)量、高效益、低負債；后者為高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn) 。
2021年 ， 合生創(chuàng)展在三紅方面保持“綠檔” 。 凈負債率較上一年下滑10個百分點至70% ， 剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為63% ， 現(xiàn)金短債比1.05 ， 三條紅線保持全線“綠檔” 。
截止2021年年末 ， 合生創(chuàng)展總有息負債941億元 ， 其中一年內(nèi)到期有息負債233億元 ， 占比24% ， 且公司信用債僅占總有息負債余額8% 。 同時 ， 境內(nèi)無公司債、中票等信用債余額 。
截至期末 ， 合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行存款363.12億港元 ， 上漲22.47% 。
一眼望去 ， 合生創(chuàng)展的財務(wù)相當(dāng)穩(wěn)健 ， 有高質(zhì)發(fā)展特征 。
然深入觀：合生創(chuàng)展流動負債1054.91億元 ， 同比增長32.0% 。 其中短期借款同比增14.7%至260.94億元 ， 應(yīng)付賬款及票據(jù)增41.2%至386.47億元 ， 流動負債其他項目增長47.9%至322.86億元 。 負債總額1906.68億元 ， 同比增長11.6% 。
看似充裕的現(xiàn)金儲備 ， 受限制存款及現(xiàn)金為51.24億元 ， 即非受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物194.41億元 ， 同比減少11.7% 。 顯然 ， 這些并不能完全覆蓋短期債務(wù) ， 資金鏈壓力不可不察 。
同時 ， “綠檔”背后還有明股實債質(zhì)疑 。
天風(fēng)證券指出 ， 明股實債是房企的隱性負債 ， 這又分為集團層面的明股實債和項目公司層面的明股實債；如房企少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)比例明顯高于少數(shù)股東損益占凈利潤比例 ， 則該房企可能存在明股實債融資的嫌疑 。
2020年 ， 合生創(chuàng)展集團的少數(shù)股東權(quán)益開始大增 ， 達到98.56億港元 ， 2021上半年末再增至177.92億港元 ， 占公司凈資產(chǎn)的比重超15% 。
少數(shù)股東損益方面 ， 2021上半年為4364萬港元 。 對比可見 ， 其少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益占比不匹配 。
種種而觀 ， “綠襠”合生創(chuàng)展離高質(zhì)穩(wěn)優(yōu)似乎仍有不少距離 。
歸結(jié)原因 ， 或依然考量激進風(fēng)格 。
僅以2021年1月為例 ， 21日 ， 合生創(chuàng)展以347億元吃下廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和更新改造項目 ， 其中僅復(fù)建安置資金就達250.77億元 。
據(jù)悉 ， 該項目是廣州城中村改造2018年公開招標以來 ， 投資總額最大的舊改項目 。
1月26日 ， 合生創(chuàng)展又以46.57億、溢價率10.88%、綜合樓面價34998元/平、自持面積21% ， 競得北京大興舊宮地塊 。
......
04
超越與學(xué)習(xí) 一場持久戰(zhàn)
LAOCAI
長江后浪推前浪 ， 一代要比一代強 。 但要真正超越 ， 除了決心拼勁、方法精準度、實操隱忍力、策略前瞻性、戰(zhàn)略乘勢度、甚至?xí)r運都不可缺 。
當(dāng)然 ， 不以一時論英雄 。 一次滑鐵盧不能否定朱桔榕 。
回望2021 ， 冰火交織中 ， 合生創(chuàng)展一些可貴進展仍值圈點 。
最值稱道的 ， 莫過商業(yè)板塊：
2021年營收48.34億港元 ， 經(jīng)營毛利35.75億港元 ， 毛利率達71% ， 凈利80.83億港元 ， 凈利潤率128% ， 目前在北京、上海、廣州、深圳等十余個城市 ， 合生創(chuàng)展擁有近百余個在營項目 ， 已建成運營的項目面積超500萬平方米 。
在銠財看來 ， 取得上述成績十分不易 。 相比“快進快出”的住宅地產(chǎn) ， 商業(yè)地產(chǎn)成敗 ， 重在“運營”二字 。 合生創(chuàng)展上述成功 ， 是專業(yè)運營力的成功 。
不可否認 ， 相比朱孟依 ， 年輕更有活力的朱桔榕更懂年輕人、更懂消費趨勢 。
除上文北京朝陽合生匯 ， 上海五角場合生匯亦是一個潮流引力標桿 。 背后一個重要原因 ， 即科技賦能與IP打造 ， 如采用河圖“AR導(dǎo)航“系統(tǒng) ， 自主打造網(wǎng)紅街區(qū)品牌21區(qū)BLOCK等等 。

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