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【商品房|黑色星期四！地產(chǎn)股掀起跌停潮，發(fā)生了什么？】
作者：楊雷 ， 編輯：小市妹
4月7日 ， 散戶又遭遇“黑色星期四” 。 今日開盤 ， 信達(dá)地產(chǎn)（600657）、沙河股份（000014）、京能置業(yè)（600791）等多只地產(chǎn)股盤中跌停 ， 地產(chǎn)指數(shù)盤中大跌逾3.5% ， 跌幅位居市場第一 。
股價(jià)回調(diào)的因素之一是公司估值偏高 。
數(shù)據(jù)顯示 ， 信達(dá)地產(chǎn)從3.66元一路漲至9.23元 ， 累計(jì)漲幅逾150% ， 動態(tài)市盈率逾25倍；沙河股份從8元一路漲至14.78元 ， 漲幅逾84% ， 動態(tài)市盈率逾75倍；京能置業(yè)從3.59元一路漲至6.33元 ， 累計(jì)漲幅逾76% 。 而當(dāng)前 ， 地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為17倍左右 。
從3月中旬之間 ， 房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)累計(jì)逾30% 。 地產(chǎn)板塊這一輪行情首先是受政策消息驅(qū)動 。
據(jù)報(bào)道 ， 官方部門此前表示今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件 。 同時(shí) ， 國內(nèi)多地采取下調(diào)房貸利率、加快放貸速度、取消限售等措施 。 隨著政策調(diào)控寬松 ， 投資者信心迅速提振 。
其次 ， 地產(chǎn)股前期經(jīng)過一輪深度下跌后 ， 估值已經(jīng)跌到了歷史低位水平 ， 而且部分上市公司股息率超過十年期國債收益率 ， 投資性價(jià)比明顯 。
而在地產(chǎn)板塊這一輪反彈行情中 ， 信達(dá)地產(chǎn)、沙河股份、京能置業(yè)成為市場炒作對象 。 這三家公司共同特征是基本面差 ， 具體表現(xiàn)為業(yè)績波動大且盈利能力下降 。
2019年至2021年 ， 信達(dá)地產(chǎn)歸母凈利潤為23.15億元、15.02億元、8.15億元 ， 分別同比增長7.65%、-35.13%、-35.13% 。 同期 ， 公司銷售毛利率由2019年的30.37%下降至2021年的19.31% ， 銷售凈利率由13.12%下降至3.82% 。
沙河股份自2018年歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)1.46億元后 ， 最低下滑至500萬以下 。 雖然2021年歸母凈利潤反彈至3542.35萬元 ， 仍未恢復(fù)到歷史最好水平 。 同期 ， 公司銷售凈利率由2018年的43.17%下降至2021年的7.63% 。
京能置業(yè)自2011年歸母凈利潤達(dá)到2億元后 ， 業(yè)績一直處于下降狀態(tài) ， 最終于2020年虧損7132.92萬元 ， 創(chuàng)下近十年首虧紀(jì)錄 。 在2016年之前 ， 京能置業(yè)銷售凈利潤超過10% ， 而在2020年轉(zhuǎn)負(fù) ， 變?yōu)?23.40% 。
據(jù)了解 ， 從2021年開始 ， 地產(chǎn)行業(yè)變化較大 。
一方面 ， 受疫情沖擊加上政策嚴(yán)調(diào)控 ， 國內(nèi)百強(qiáng)房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值
同比下降2.2%、1.8%；另一方面 ， 國資房企數(shù)量迅速增加 ， 在前100名內(nèi)數(shù)量接近50% ， 而此前民企占比達(dá)70% 。
對于地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢 ， 業(yè)內(nèi)認(rèn)為 ， 國資房企和穩(wěn)健型民企龍頭優(yōu)勢更明顯 。
從拿地情況看 ， 截至2021年前11月 ， 碧桂園、萬科、保利發(fā)展拿地金額逾1100億元 ， 位列前三 。
從營收規(guī)?？?， 保利發(fā)展（600048）已經(jīng)突破2000億以上、萬科（000002）營收突破4000億以上 。
從市場占有率看 ， 截至2019年 ， 萬科、保利發(fā)展市占率超過2.8% ， 位居行業(yè)前五 。
與萬科、保利發(fā)展等龍頭企業(yè)相比 ， 信達(dá)地產(chǎn)、沙河股份、京能置業(yè)三家公司在拿地金額、營收規(guī)模以及市占率等方面幾乎不在一個(gè)量級上 。
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