4、從實(shí)際需求看，我國居民的投資需求、剛性需求、改善需求占比可能接近4:4:2；鑒于“房住不炒”仍是主基調(diào)，當(dāng)前應(yīng)“充分釋放居民住房需求”，盡可能滿足剛需和改善需求（放松需求端政策，加大保障房建設(shè)等），投資性需求則穩(wěn)是底線、適度促進(jìn)恢復(fù)（穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等）。
對于投資性需求、剛性需求、改善性需求的占比，不同調(diào)查的結(jié)果差異較大。理論上，地產(chǎn)需求可分為剛性需求、改善性需求、投資性需求，但實(shí)際上這些需求難以嚴(yán)格區(qū)分，如很多購房者可能改善性和投資性需求均有，目前市場對三大需求占比的計(jì)算也并無統(tǒng)一意見。比如，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）此前發(fā)布的報告[1]，2015年以來投資性住房需求占比不斷提升，2018年前三季度我國住房交易中的剛性需求只占22%，改善性需求占22.9%，而投資性需求占比約55.1%。而根據(jù)貝殼研究院此前公布的2018年全國購房者畫像[2]，首次置業(yè)（剛需）占比60%-70%，改善性需求占比20%-30%，投資性需求占比10%以下。
根據(jù)我們測算，剛需和投資性需求可能均占比4成左右。測算思路如下：可將首套房定義為剛需，根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，則2021年新增個人住房貸款3.8萬億元，按照70%的貸款比例和新房購置比例、約2倍的房貸發(fā)放額/新增額比例（根據(jù)全國住房公積金數(shù)據(jù)測算）計(jì)算，2021年首套房銷售金額約為7萬億元，約占全年商品房銷售額18.2萬億的39%左右。據(jù)此，剛需占比由從2016年的6成逐步降低至4成，若假設(shè)改善性需求穩(wěn)定在25%左右，則投資性需求對應(yīng)從14%提升至36%左右，已與剛需規(guī)模接近。一般而言，投資性需求在10-20%較為合理，而我國當(dāng)前接近4成顯然過高。
綜合看，當(dāng)前房價高企疊加嚴(yán)格調(diào)控抑制了剛需和改善需求，投資性需求不足則誘發(fā)了地產(chǎn)銷售“斷崖”。因此，后續(xù)大方向應(yīng)是“充分釋放居民住房需求”，盡可能滿足剛需和改善需求（放松需求端政策，加大保障房建設(shè)等），投資性需求短期以穩(wěn)為主、適度促進(jìn)（穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等）。
5、總體看，地產(chǎn)鏈占GDP比重接近25%，穩(wěn)增長離不開房地產(chǎn)，后續(xù)各地大概率會進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性放松。根據(jù)支出法，近3年（2018-2020年）數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)資本形成、居民居住消費(fèi)分別占GDP的8.7%，9.2%左右，對應(yīng)房地產(chǎn)占GDP比重為18%左右；若將土地財(cái)政、家居用品消費(fèi)（占比分別約4.2%、2.3%）也計(jì)入，房地產(chǎn)鏈條占GDP比重將接近25%。我們繼續(xù)提示：當(dāng)前穩(wěn)增長離不開房地產(chǎn)，地產(chǎn)全面回暖需要更大范圍、更大力度的放松，后續(xù)各地大概率會陸續(xù)實(shí)質(zhì)性放松調(diào)控，包括降房貸利率、降首付比、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開限購限售等需求端政策，也包括加快保障房建設(shè)、放松預(yù)售金管理、優(yōu)化三條紅線等供給端政策。
【 房地產(chǎn)|國盛證券：實(shí)質(zhì)性放松開始 地產(chǎn)能否全面回升？】本文選編自微信公眾號“熊園觀察”，作者： 熊園、楊濤，智通財(cái)經(jīng)編輯：張金亮。
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