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房地產(chǎn)|國(guó)盛證券：實(shí)質(zhì)性放松開(kāi)始 地產(chǎn)能否全面回升？

一線城市國(guó)盛證券房地產(chǎn)房貸利率

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)盛宏觀熊園團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，近期各線城市有不同程度的地產(chǎn)調(diào)控放松，包括一線城市廣州下調(diào)房貸利率20bp?；谡吡Χ?、政策空間、實(shí)際需求三大維度，近期放松只是“開(kāi)了個(gè)小頭”，地產(chǎn)未見(jiàn)回暖；繼續(xù)提示，各地有望進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，包括降房貸利率、降首付比、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放松限購(gòu)限售等需求端政策，也包括加快保障房建設(shè)、放松預(yù)售金管理、優(yōu)化三條紅線等供給端政策，還包括適度促進(jìn)投資需求。中性情形下，地產(chǎn)景氣有望Q1末或Q2初觸底回升。
核心觀點(diǎn)如下：
1、近期多地實(shí)質(zhì)性放松地產(chǎn)調(diào)控，主要為二三四線城市，也有一線城市廣州。如我們前期報(bào)告所預(yù)判：“房地產(chǎn)有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，尤其是限購(gòu)限售限貸等需求端政策可能的放松”，近期各地已如期放松。從區(qū)域上來(lái)看：二三四線城市松動(dòng)較為明顯，主要措施包括下調(diào)貸款利率、下調(diào)首付比例、上調(diào)公積金貸款額度、放松公積金貸款條件、購(gòu)房補(bǔ)貼和貸款貼息等等。此外，一線城市中，廣州市六大國(guó)有大行已下調(diào)首套房利率20bp，北京上海深圳暫時(shí)只是跟隨1月20日5年LPR下調(diào)了5BP。
房地產(chǎn)|國(guó)盛證券：實(shí)質(zhì)性放松開(kāi)始 地產(chǎn)能否全面回升？

2、從政策力度看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控明顯強(qiáng)于以往，近期雖有松動(dòng)、但只是“開(kāi)了個(gè)小頭”，地產(chǎn)也未見(jiàn)回暖。前期報(bào)告我們分析過(guò)，本輪地產(chǎn)調(diào)控通過(guò)貸款集中度管理、三條紅線、集中供地、房地產(chǎn)稅等手段，從供需兩端共同發(fā)力，調(diào)控力度明顯大于以往。這在推動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的同時(shí)，也對(duì)居民、房企的信心造成了較大沖擊。年初以來(lái)，30城商品房、100城土地成交面積跌幅分別在-24.7%、42.1%左右，均未見(jiàn)明顯改善，表明此前5年期LPR調(diào)降5bp等已有政策的效果有限，也預(yù)示近期松動(dòng)可能只是“開(kāi)了個(gè)小頭”，未來(lái)地產(chǎn)回暖仍需更大力度的政策刺激（近兩輪房貸利率下降周期的時(shí)間和幅度分別為9個(gè)月142 bp、27個(gè)月244bp）。
房地產(chǎn)|國(guó)盛證券：實(shí)質(zhì)性放松開(kāi)始 地產(chǎn)能否全面回升？

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3、從政策空間看，一二線普遍限購(gòu)限售、放松空間較大，三四線及以下多數(shù)不限購(gòu)限售；全國(guó)房貸利率和首付比仍較高，各線城市下調(diào)空間均較大。再考慮到三四線及以下地產(chǎn)銷(xiāo)售占比近7成，疊加從房貸利率下降到地產(chǎn)觸底回升約需2-5個(gè)月，若后續(xù)“一二線限購(gòu)限售放松+三四線及以下房貸利率、首付比下調(diào)”，地產(chǎn)景氣有望在Q1末或Q2初觸底，甚至全面回升。
梳理目前我國(guó)一二三線重點(diǎn)城市的地產(chǎn)限制措施（詳見(jiàn)文末附表），有兩大特征：一是限購(gòu)限售政策一二線放松空間大：當(dāng)前一線城市普遍限購(gòu)限售，31個(gè)二線城市中25個(gè)也限購(gòu)限售，三線及以下城市多數(shù)不限購(gòu)限售。二是全國(guó)房貸利率和首付比仍較高，房貸利率方面，首套房利率5.3%左右，二套房5.6%左右；首付比例方面，首套房20%-50%，二套房40%-70%。
若后續(xù)“一二線放松限購(gòu)限售+三四線及以下的房貸利率、首付比下調(diào)”，地產(chǎn)景氣有望在Q1末或Q2初觸底。從商品房銷(xiāo)售面積占比看，2019年一線、二線、三線、四線及以下城市分別為2.9%、29.1%、14.7%、53.4%，簡(jiǎn)單看，一二線占比30%左右；三線及以下占比70%左右、是地產(chǎn)銷(xiāo)售的主體。此外，從此前兩輪表現(xiàn)看，從房貸利率下降到地產(chǎn)觸底回升，間隔為2-5個(gè)月。綜合看，后續(xù)如果一二線明顯放松限購(gòu)限購(gòu)、三四線及以下明顯下調(diào)房貸利率和首付比，中性預(yù)期下，本輪地產(chǎn)景氣有望Q1末或Q2初觸底，樂(lè)觀點(diǎn)看甚至可能明顯回暖。

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