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徐州|京房回憶045，紅螺湖，全北京最稀缺的別墅，就是跑輸了利率

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徐州|京房回憶045，紅螺湖，全北京最稀缺的別墅，就是跑輸了利率


北京章哥 ， 房地產(chǎn)從業(yè)20年 ， 通曉業(yè)內(nèi)門道 ， 我不做所謂的“專家” ， 只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑 。
本系列只是回憶 ， 鉤沉北京20多年來的樓市片段 。 隨筆而已 ， 既不映射現(xiàn)實 ， 也不預(yù)測未來 。 樓市的歷史有點兒特殊 ， 總能讓人感覺慶幸或后悔 。
但這就對了 ， 所謂普通人的生活 ， 就是一次次的僥幸和錯失機(jī)會嘛 。 后悔也好 ， 慶幸也罷 ， 往事就在這里 。
一、
第二次有人來咨詢紅螺湖了 ， 上次是2020年吧 ， 新冠出現(xiàn)后不久 ， 春天的時候 。 朋友說他收到消息 ， 紅螺湖別墅某業(yè)主的生意受到巨大影響 ， 要賣房子 。 700平的別墅只要1500萬 ， 當(dāng)然要求就是全款了 ， 估計還能砍砍價 ， 2萬一平肯定能拿下 。 問值不值 。
值是當(dāng)然值了 ， 市場價怎么也得小3萬 ， 就算急用錢的估計也得2.5萬 。 這每平米省了5000塊 ， 700平就是300多萬啊 ， 值了 。
但是也問了朋友 ， 買下之后干什么用？回答是放著唄 ， 既然是買值了 ， 那就等著升值啊 ， 這還有什么可琢磨的嗎？要知道這是獨棟別墅啊 ， 周邊的環(huán)境又好到不能再好了 ， 稀缺到極點 。 尤其又是在人們越來越注重環(huán)境健康的年代 ， 這種房肯定有潛力啊 。
那我又問了 ， 這個別墅區(qū)是2004年前后推出的 ， 當(dāng)時是非典剛過 ， 人們也注重環(huán)境和健康 ， 周邊環(huán)境不比現(xiàn)在差 ， 房子也比現(xiàn)在新20年 。 那就得問問上一個業(yè)主了 ， 升值了多少？
朋友還真問了 ， 回答是1萬多點兒買的 ， 花了800萬 ， 裝修又花了100多萬 ， 1000萬的總成本 。 那這問題就來了 ， 20年啊 ， 就算是按照市場價2000萬計算 ， 升值率也不過是100% 。 而銀行利率就是按5%算 ， 單利的20年都翻番了 ， 拉平 。 如果是復(fù)利 ， 那20年存銀行都能做到4倍 。 如此稀缺的別墅 ， 為什么20年才漲出這么點兒??？要知道 ， 2003年的時候北京房價不過是4000均價 ， 現(xiàn)在都6萬多了 ， 15倍以上 。 這紅螺湖別墅是不是跑輸?shù)亩嗔它c兒 ， 也太稀缺了 。
朋友沒反應(yīng)過來 ， 沒理解我說的什么意思 。 其實我是想說 ， 這別墅在房齡新的時候都沒怎么升值 ， 那憑什么確定在你買下來之后就能大幅升值呢？
所以我的建議是 ， 如果倆人關(guān)系好 ， 知根知底 ， 那就連過戶手續(xù)都甭辦了 ， 先做個抵押和公證 。 然后掛牌以市場價接著賣 ， 就賺這300多萬的差價 。 否則的話干脆甭買 ， 也甭占朋友的便宜 ， 而且時間長了 ， 這便宜也就不是便宜了 ， 還是雞肋呢 。 時間越長升值越慢 ， 既然不自住 ， 那租也不好租 ， 賣也不好賣的 ， 升值還慢 ， 買它圖什么啊？
二、
這次來咨詢紅螺湖的到挺直接 ， 問的就是為什么升值慢？
其實我也不知道 ， 至少是說不清楚 。 只能說有錢人的喜好咱不懂 ， 轉(zhuǎn)變的也快 ， 當(dāng)年的追求時尚過時了 ， 人家都去追求更新更好的生活了 。
要說這地方稀缺是真稀缺 。 緊鄰紅螺寺風(fēng)景區(qū) ， 國家級的4A級旅游點兒 。 獨棟別墅 ， 占地面積巨大 ， 一共在不到100套小樓 ， 綠化率就算不是北京第一也差不多了 。 總之除了房子老點兒 ， 其他的什么毛病都沒有 。
大概就是在2004年吧 ， 我還參加過一個研討會 ， 號稱是論壇 ， 其實也沒來幾個人 。 當(dāng)時主要就是聽紅螺湖和東山墅這兩個項目的操盤人PK ， 各自說自己的優(yōu)點 ， 爭論的焦點就是 ， 到底什么算“稀缺” 。
紅螺寺是典型的郊區(qū)別墅 ， 懷柔風(fēng)景區(qū) ， 主打的就是自然景觀 。 東山墅則是城市別墅 ， 四環(huán)邊朝陽公園 ， 環(huán)境也不錯 ， 但和自然山水不太一樣 ， 還是以商務(wù)配套為優(yōu)勢 。

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