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杭州|專業律師解答房產買賣過程中的七大經典問題

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【杭州|專業律師解答房產買賣過程中的七大經典問題】杭州|專業律師解答房產買賣過程中的七大經典問題

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國人對于擁有一套屬于自己房屋的追求千百年來都未曾改變 ， 在我國買房對于任何一個家庭而言都是頭等大事 。 近些年來房屋價格波動巨大 ， 對于絕大多數家庭而言 ， 一套房屋可能需要兩代人兩個家庭的所有積蓄 ， 更有甚者還會背負二十至三十年的貸款 。 因此 ， 買房子過程中有一些法律問題作為購房人就必須清楚 ， 只有這樣才能維護自身合法權利 。 本期滬法小編特意邀請了承辦過多起房產糾紛的專業律師為大家帶來買房過程中最容易遇到問題的全方位解答 ， 了解這些買房遠離煩惱！

01定金和訂金有何不一樣？
律師解答：其實這個問題不止是買房會遇到的 ， 在其他事務上我們也可能會遇到這個問題 。 首先定金是在《民法典》中有著明確約定的 。 《民法典》第五百八十六條中明確規定了定金是作為債權擔保 。 同時民法典還規定了定金罰則 ， 即交付定金的一方先違約的 ， 則收取定金的一方可以不返還定金 。 收取定金一方先違約的則應當雙倍返還定金于支付定金一方 。 定金在買賣合同中最為常見 ， 在買賣合同中賣方不僅會要求買方預先支付一部分定金 ， 同時還會約定違約金 。 若合同一方違約 ， 守約方只能要求對方返還定金或違約金 ， 不可兩者都追究 。 通常情況下 ， 合同違約金會大于定金數額 ， 因為定金是不能超過合同總價的20% ， 超過的部分并不產生法律效力 ， 無法主張雙倍 。 訂金并無法律效力 ， 如果在合同中約定的是訂金 ， 則買方可向賣方要回 ， 但不能主張雙倍退還 ， 只能主張已交付的數額 ， 賣方無權拒絕 。

02中介承諾的傭金與合同實際簽訂的傭金不一致 ， 以哪個為準？
律師解答：雖然現在是互聯網高度發達的社會 ， 但是無論是租賃市場還是房屋買賣市場 ， 房源無一不被房屋中介壟斷 。 租客、購房者都必須通過中介才能找到合適的房源 ， 導致當前中介費用越來越高 。 同時因為中介完全把控著市場房源信息導致買賣雙方都必須和房屋中介簽訂合同 。 于是 ， 我們會發現房屋中介經常會向購房者口頭承諾傭金提點為多少 ， 但購房者實際簽訂中介合同時會發現合同上的傭金提點與中介口頭承諾的并不相同 。 若購房者詢問多半會得到中介如下回答：“這是格式合同 ， 沒法改 ， 等我們實際收的話就按照我跟你說的那個點 。 ”多數購房者便會輕信中介的話簽訂合同 。 若事后針對房屋發生糾紛 ， 中介便會要求購房者以合同簽訂的百分比支付中介費用 。 這里我建議大家可以采取兩種做法來避免自己的損失 。 第一 ， 錄音 。 第二 ， 則是在要求另外簽訂一個補充協議 ， 完善中介合同上無法修改的購房傭金比例 ， 同時在補充協議上注明中介合同中的傭金條款無效 。

03哪些房屋信息是購房者必須告知的？
律師解答：在日常生活中 ， 我們經常會碰見這么一種情形 ， 購房者在與賣房者在中介處簽訂《房屋買賣合同》后 ， 就被告知房屋一些信息 ， 導致無法進行后續的網簽備案等事宜 ， 此時購房者便會可能因此惹上訴訟官司 。 那么此時購房者需要知道的是有哪些事項是中介應當告知的 ， 沒有告知的購房者可以以此違約的 。 中介房屋應當告知的信息有：房產抵押信息、房屋是否屬于兇宅、房屋是否屬于法拍房、房屋產證是否齊全 ， 房屋是否涉訴等涉及房屋權利的信息是中介必須告知的事項 。

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