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購房置業(yè)|買房致富的幻想趕緊丟掉，城市分化加速，更應(yīng)該清晰認(rèn)識買房得失( 二 )

房價香港購房置業(yè)鶴崗


所有的數(shù)據(jù)都可以表明 ， 未來整個房地產(chǎn)行業(yè)都不可能再回到黃金時代了 。
然后是房價有多少泡沫 ， 其實(shí)是可以量化的 。
現(xiàn)在討論房子這個東西是不是有泡沫 ， 或者說是否已經(jīng)透支了未來的溢價空間 ， 我自己認(rèn)為其本質(zhì)就是應(yīng)該在回歸到租售比上 。 這和觀察一個公司股票 ， 一個重要指標(biāo)市盈率一樣 。 這個市盈率 ， 就表示如果穩(wěn)定發(fā)展 ， 那么多少年能夠回本的問題 。
而高出正常投資回報率的部分 ， 好聽點(diǎn)可以說是普遍對未來看好 ， 不好聽的說法就是目前的價格已經(jīng)透支了部分未來增長的空間 。
都說香港房地產(chǎn)泡沫世界第一 ， 正好B站找到一個介紹香港租售比的視頻 。 里面列舉了一套房子 ， 扣除管理費(fèi)、差餉與物業(yè)稅 ， 租金凈收益的租售比為1：625 。 這個數(shù)據(jù)放在中國的大中城市中 ， 最多也只屬于中等水平 。最主要的 ， 香港的房貸利率是1.5% 。 按照香港最多貸款9成計算 ， 也就是說你貸款買房 ， 租金也能勉強(qiáng)覆蓋利息 。 試問一下 ， 大家所在城市 ， 能否滿足這一條件？

當(dāng)擊鼓傳花的游戲到最后一步 ， 肯定是要落到投資回報率上的 。 最終只有讓房價下跌 ， 或者租金上漲 ， 才能讓回報率到相對合理水平 。
所以我自己認(rèn)為 ， 如果租售比連大額存單的利率都達(dá)不到時 ， 橫盤還有下跌的可能性是極大的 。 這就是一個擠泡沫的過程 。
在上一個視頻里開頭說了 ， 整個討論 ， 就是在房價不變的情況下做對比 。 所有用“以后房價還會漲”的可能性來反對的都偏離了主題 。
評論里很多提到通脹的也歸入此類 。 你既然有買房跑贏通脹的預(yù)期 ， 也就等同于漲價的預(yù)期 。 這個可以套用在買一切可以轉(zhuǎn)手的東西上 。
因?yàn)橛型ㄘ浥蛎浨椅覜]有投資渠道 ， 與所以我需要買房之間 ， 里面并沒有邏輯因果關(guān)系 。 支撐這套邏輯的 ， 只有房子會漲價 ， 且漲幅會高于安全保本保息理財這個前提 。
況且未來如果是擠泡沫的過程 ， 房價的漲幅必然會小于通貨膨脹 。
接下來是未來城市分化的問題 。
雖然上一篇以房價不變作為假設(shè) ， 但我也不是說房價不會上漲 。 甚至在去年就寫過一篇 ， 標(biāo)題就是《一線城市房價可能永遠(yuǎn)不會跌》 ， 由于內(nèi)容不是特別和諧 ， 沒有過審 。
目前城市化走到尾聲 ， 人口負(fù)增長馬上來臨 ， 未來房子的需求整體減少是必然的事情 。 但人口減少 ， 肯定不會是平均減少的 ， 這意味著未來各個城市的房子會加速分化 。
絕大多數(shù)三四線城市 ， 都將面臨人口減少的問題 。 房子作為不動產(chǎn) ， 釘在那里卻不會減少 。 一旦房子比人多 ， 價格就會斷崖式下跌 。 特別是居住環(huán)境較差的老破小 ， 馬上會無人問津成為白菜價 。
19年 ， 鶴崗因?yàn)榈头績r ， 成為全國明星 。 目前越來越多的城市開始出現(xiàn)這種情況 。 比如重慶的下轄區(qū)長壽區(qū) ， 甚至長三角的淮南市等等 。 老城區(qū)都出現(xiàn)大量幾萬一套的樓梯房 。 鶴崗化 ， 在未來會加速蔓延 。
二線城市由于有一些強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè) ， 還是具備一定吸引力 。 這些城市顯著特點(diǎn)是城市擴(kuò)張速度明顯降低；價格漲幅與下轄地區(qū)拉大；通過人才落戶 ， 進(jìn)行有條件吸引 ， 同時也是篩選新增人口 。
不過這類城市就算有下轄區(qū)縣地州可以吸血保持人口增長 ， 但只要愿意 ， 建房的速度也可以遠(yuǎn)超出人口增長速度的 。 比如10年人口增長排第五的鄭州 ， 因?yàn)榀偪耖_發(fā)新區(qū)的天量供應(yīng) ， 很多地區(qū)房價已經(jīng)連跌4年 ， 目前已經(jīng)全面開啟救市 。
而一線城市聚集了最為頭部的資源與產(chǎn)業(yè) ， 且地位難以撼動 。 城市規(guī)模發(fā)展到了一定程度 ， 就到了控制階段 。 2014年開始 ， 國務(wù)院就要求嚴(yán)控大城市人口規(guī)模 ， 這一現(xiàn)象更為明顯 。

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