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今天再來聊一個二手項目，就是位于金山北側(cè)的福晟弘府，項目高層住宅，一半交房，一半依然還在爛尾復(fù)工中折騰，目前也出現(xiàn)了掛牌，下面看看。
項目情況項目位于金山大道北側(cè) ，土地年限較短， 2065年到期，規(guī)劃了別墅+高層，不過都是獨立分區(qū) 。其中高層住宅，規(guī)劃5棟：西邊3棟，東邊2棟，全部定位復(fù)式產(chǎn)品。

2018年8月12日：69#樓開盤，共計87套，備案均價27359元/㎡，開盤去化85套，去化率98%
2018年9月8日：70#樓開盤，共計88套，備案均價26737元/㎡，開盤去化87套，去化率99%
2018年12月22日：68#開盤，共計72套，備案均價25791元/㎡，開盤去化 71套，去化率 99%
2019年4月17日：72#開盤，共計100套，備案均價25650元/㎡，開盤去化100套，去化率約100%
2019年05月29日：71#開盤，共計96套，備案均價27635元/㎡，開盤去化69套，去化率約72%

分析：這幾年金山新盤也有幾個，如果說到紅盤，可能很容易想到前兩年的榕心映月，但是作為更早的紅盤，當(dāng)屬位于金山大道北側(cè)的福晟弘府。
項目共5棟高層住宅，每次都搖號上市，全部定位復(fù)式產(chǎn)品，前4次都做到了接近日光的數(shù)據(jù) 。
對于項目而言， 2018年8月上市，當(dāng)時福州開啟了搖號模式，雖然2018年樓市已經(jīng)出現(xiàn)分歧，但是不少項目依然是捆綁，加價。
弘府首次開盤，就按照搖號政策，沒有額外騷操作，規(guī)規(guī)矩矩的上市，基本每次都做到了非常好的去化。
去化分析對于項目的去化，均價2.6+W ，周邊以老舊社區(qū)+工業(yè)區(qū) ，土地年限短，可能很多購房者會疑問，為何會做到這么的去化？
項目定位復(fù)式產(chǎn)品，大量的房源集中在90平的面積段，定位成3-4房布局，同樣是通過大面積倒板做到這樣的贈送。
相當(dāng)于235W可以在金山買一套三房復(fù)式純商，這也就是項目，為何單價并不算非常有性價比，但是依然每次做到高去化。
當(dāng)然還有部分原因在于2018年的樓市還有余溫存在，加上當(dāng)時的金山，整體新盤供應(yīng)也非常少，南側(cè)住宅區(qū)更是斷供。

項目硬傷對于項目而言，最容易想到的硬傷，就是房企暴雷，確實這是最大的硬傷，雖然目前西區(qū)的高層已經(jīng)交房，但是對面東區(qū)兩棟依然沒有復(fù)工的跡象（雖然還是看到不少報道復(fù)工，但是實際依然沒有太好的進(jìn)展）。
除了房企的硬傷外，項目當(dāng)時還未交房，就已經(jīng)公布了劃片，附近的倉六小，小學(xué)在橘園洲四中過渡，當(dāng)時也算是加分項，畢竟橘四的升學(xué)率這幾年都不錯。
不過附近規(guī)劃建設(shè)麥浦中學(xué) ，當(dāng)然這個中學(xué)也跟福州那些規(guī)劃的學(xué)校一樣，規(guī)劃了多年，建設(shè)依然沒有太大進(jìn)展，當(dāng)然這個學(xué)校一旦建成，倉六小基本上可以確定會劃片進(jìn)去，橘四的優(yōu)勢也就消失。
除了教育外，項目周邊有三條地鐵線， 2、4、5號線，雖然地鐵不少，但是距離都在1公里左右，可以說也是比較尷尬。
除此之外，項目周邊依然是大面積工業(yè)區(qū) ，加上項目西側(cè)就是民房，整體的城建+生活氣息比較一般。