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宿舍|二手房買賣出現(xiàn)糾紛該如何解決( 三 )

宿舍


也就是說 ， 守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)賣他人所得額外收入 ， 特別是在出賣方一房二賣 ， 出賣人將房屋以高于買受人所出價格 ， 賣于第三人的情形 ， 買受人有權要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房價款中分享利益 。



十、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后 ， 如何處理?
在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中 ， 形成的是締約過失責任 ， 而非違約責任 ， 此時 ， 無過錯一方所受的損失 ， 主要是信賴利益的損失 。 信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益(當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等)、締約花費的成本等損失 ， 但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限 。
十一、房屋買賣合同侵害第三方優(yōu)先購買權的 ， 如何處理?
房屋的優(yōu)先購買權 ， 一般因房屋租賃合同 ， 存在房屋共有人等情形而存在 ， 若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人 ， 侵害承租人優(yōu)先購買權 ， 承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系 ， 出租人為其辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記 ， 經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實 ， 且具備合同履行能力的 ， 法院可以支持其訴訟請求 ， 并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款 ， 但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外 。 法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力 。
承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買權 ， 而不要求行使優(yōu)先購買權 ， 經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的 ， 對承租人的訴訟請求 ， 不予支持 。
也就是說 ， 具有優(yōu)先購買權的人 ， 提起侵害其優(yōu)先購買權訴訟的 ， 在訴訟中 ， 必須立即或擔保行使優(yōu)先購買權 ， 而不能只主張侵犯優(yōu)先權 ， 而不行使優(yōu)先購買權 。 即不能自己不買 ， 也不讓他人購買 。
十二、房屋買賣中 ， 房產(chǎn)中介在居間合同中 ， 具有什么義務?
房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調(diào)查并據(jù)實報告的義務 。
房屋中介機構違反忠實居間義務 ， 嚴重損害委托人利益的 ， 不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用 。 委托人有損失的 ， 房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任 。
房產(chǎn)中介在居間合同中 ， 主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務 ， 盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當事人 ， 無需對合同承擔法律責任 ， 但房產(chǎn)中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責 ， 若房產(chǎn)中介未適當履行其義務 ， 對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋 ， 本應或能夠發(fā)現(xiàn)其瑕疵 ， 而僅因其不積極調(diào)查等消極行為未發(fā)現(xiàn)或未告知合同當事人 ， 那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失 ， 而且還可能會承擔其他賠償責任 。



十三、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的 ， 怎么處理?
出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋 ， 未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意 ， 擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人 ， 買受人為善意的 ， 可以認定房屋買賣合同有效 。
出賣人為夫妻一方 ， 轉(zhuǎn)讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的 ， 另一方不得以其不同意為由對抗受讓人 。
此種情形多發(fā)生在 ， 存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產(chǎn) ， 但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下 ， 受讓人在購買時 ， 已盡到適當審查義務的 ， 已核實房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符的 ， 不應或不能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實的情形 ， 在這種情況下 ， 應保護受讓善意第三人的利益 。

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