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宿舍|二手房買賣出現(xiàn)糾紛該如何解決( 二 )

宿舍


借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定 ， 借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房 ， 并登記在他人名下 ， 借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的 ， 一般不予支持 。
也就是說 ， 借用人在其本身不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下 ， 不可能通過借用他人名義購買房屋 ， 而達(dá)到規(guī)避購買條件 ， 實(shí)現(xiàn)購買保障性住房的目的 。
六、房屋買賣合同簽訂后 ， 買方交付了房款 ， 并實(shí)際占有了房屋 ， 能否直接要求確定房屋歸其所有?
房屋買賣合同簽訂后 ， 出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 ， 買受人提起房屋確權(quán)之訴 ， 要求確認(rèn)房屋歸其所有的 ， 法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán) ， 告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 ， 買受人堅(jiān)持不變更的 ， 對(duì)其訴訟請(qǐng)求 ， 不予支持 。
也就是說 ， 賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為 ， 屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為 ， 仍是合同糾紛 ， 并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購房款 ， 并實(shí)際占有房屋 ， 而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán) 。



七、房屋買賣合同履行過程中 ， 一方當(dāng)事人根本違約的 ， 違約方是否享有合同解除權(quán)?
房屋買賣合同履行過程中 ， 一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的 ， 守約方有權(quán)解除合同 ， 違約方不享有合同法定解除權(quán) 。 如果因不可抗力或情事變更等原因 ， 致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的 ， 合同雙方均有權(quán)要求解除合同 。
房屋買賣合同簽訂后 ， 一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行 ， 愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同 ， 而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行 ， 經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的 ， 應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同 ， 但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外 。
八、房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的 ， 如何處理?
當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的 ， 不應(yīng)視為解約定金 。 所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同 ， 收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同 。
若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金 ， 當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的 ， 在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用 。
也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的 ， 就不能視為解約定金 ， 任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同 。 原則上定金與違約金是不能并用的 ， 但解約定金可以和違約金同時(shí)并用 。 在《北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中》即規(guī)定：“當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的 ， 當(dāng)事人一方違約 ， 對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的 ， 法院不予支持;當(dāng)事人一方違約 ， 對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的 ， 法院應(yīng)予支持 。 ”
九、房屋買賣合同因一方根本違約解除后 ， 守約方可以主張賠償哪些損失?
房屋買賣合同簽訂后 ， 因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn) ， 守約方要求解除合同 ， 并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的 ， 應(yīng)酌情予以支持 ， 但當(dāng)事人另有約定的除外 。
在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí) ， 應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本 ， 并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定 。

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