【房價(jià)|商品住宅小區(qū)內(nèi)會(huì)所及幼兒園的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，還是歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有？】
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目前 ， 我國法律法規(guī)關(guān)于小區(qū)內(nèi)會(huì)所及學(xué)校的權(quán)屬規(guī)定并不明確 。 對(duì)于新開發(fā)的住宅小區(qū) ， 土地出讓合同一般會(huì)詳細(xì)載明開發(fā)宗地范圍內(nèi)各類房屋 ， 包括公共設(shè)施的面積、類型及用途 ， 對(duì)于學(xué)校等公益設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬 ， 有的明確為開發(fā)商代建 ， 竣工后要移交教育主管部門；有的規(guī)定為小區(qū)公共配套設(shè)施 ， 由業(yè)主共有等等 。 實(shí)踐中爭議較大的多是早期開發(fā)的商品房小區(qū) ， 由于土地出讓合同及商品房銷售合同等均未明確約定 ， 由此產(chǎn)生爭議的較多 。 有的認(rèn)為由開發(fā)商投資建設(shè)應(yīng)歸開發(fā)商所有 ， 有的認(rèn)為作為小區(qū)公共設(shè)施應(yīng)歸業(yè)主共有 。 對(duì)于這個(gè)問題 ， 應(yīng)根據(jù)不同情形實(shí)事求是地分析 。
對(duì)于未登記 ， 也未通過合同約定的住宅小區(qū)內(nèi)會(huì)所及幼兒園等 ， 應(yīng)考慮不同情形 ， 而不能簡單地以房價(jià)的高低來判定 。 從小區(qū)內(nèi)會(huì)所及學(xué)校的成本構(gòu)成來看 ， 既包括所占土地價(jià)值 ， 也包括建設(shè)成本 。 按通常理解 ， 土地價(jià)款肯定在房屋售價(jià)中分?jǐn)?， 小區(qū)內(nèi)會(huì)所及學(xué)校的建設(shè)成本是否分?jǐn)?， 除開發(fā)商外其他人很難說明 ， 商品房分?jǐn)偯娣e的計(jì)算本身就存在巨大不規(guī)范性 ， 為社會(huì)各界所詬病 。 在司法實(shí)踐中 ， 如果對(duì)于小區(qū)內(nèi)會(huì)所及學(xué)校等產(chǎn)生權(quán)屬爭議 ， 此時(shí)的舉證責(zé)任應(yīng)分配給開發(fā)商 ， 由其證明會(huì)所、學(xué)校建設(shè)成本的承擔(dān)情況 。 如果開發(fā)商就小區(qū)內(nèi)會(huì)所、學(xué)校單獨(dú)立項(xiàng)、報(bào)批并且建設(shè)成本與小區(qū)內(nèi)出售給業(yè)主的房屋分開核算 ， 就能提供相應(yīng)證據(jù) ， 那么其權(quán)屬應(yīng)確定給開發(fā)商 。 如果開發(fā)商不能提供 ， 那么其權(quán)屬就應(yīng)當(dāng)確定為全體業(yè)主共同所有 。
現(xiàn)實(shí)生活中 ， 房價(jià)的確定非常復(fù)雜 ， 確定房價(jià)將所有成本分?jǐn)傔M(jìn)去應(yīng)是慣例 ， 從法理上講 ， 在土地出讓合同中約定由開發(fā)商代建產(chǎn)權(quán)歸政府的學(xué)校 ， 是開發(fā)商拿地時(shí)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù) ， 由業(yè)主分擔(dān)也不合理 。 會(huì)所如果由開發(fā)商經(jīng)營或出租 ， 讓業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用更是不合理 ， 但是這個(gè)利益平衡如何處理 ， 仍需要從監(jiān)管制度上入手 ， 僅靠業(yè)主來通過訴訟維權(quán)顯然不夠 ， 而且成本高、難度大 。 大家是如何看待這個(gè)問題呢？
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