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近來市場都在討論“M2增速9.8% ， 現(xiàn)金為王時期結(jié)束 ， 樓市即將回暖” ， 在不少人的觀念里 ， 之所以過去樓市能風生水起 ， 主要是貨幣寬松 ， 印錢速度快促使人們紛紛將錢投進樓市 ， 因此助推了房價快速上升 。 但是在大趨勢下 ， 錢只能起到調(diào)節(jié)作用 ， 如果論及樓市長期走向的關(guān)鍵 ， 還是人口基數(shù) ， 而過去20年也正是趕上了人口紅利爆發(fā) ， 城市化速度加快 ， 越來越多人從農(nóng)村走進城市 。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ， 我們總?cè)丝?000年達到12.67億人 ， 22年間增加3億多人 ， 年均增長1.25% ， 其中勞動力供給最為充足 ， 15-64歲勞動力群體從5.59億增加到2013年的峰值10.06億 ， 年均增長2.11% ， 明顯快于總?cè)丝谠鲩L速度 。 即便2019年減少到9.96億 ， 規(guī)模也依然龐大 。
如此龐大的勞動力人口 ， 給樓市的快速發(fā)展打下堅實基礎 ， 同時城市化率也快速提升到2021年64.72%的水平 ， 流動人口增長到3.8億人 ， 至此 ， 大量突增的置業(yè)需求 ， 才是高房價得以為繼的基礎 。
問題是 ， 一旦這些人變老 ， 或是因為不婚等原因不再買房 ， 樓市很難繼續(xù)走強此前清華大學公共管理學院教授 ， 就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏表示 ， 中國在2025年之前進入深度老齡社會 ， 在2022年以后 ， 要面對“63嬰兒潮”男職工退休高峰（2012年是女職工退休高峰）的沖擊 。
那么退休規(guī)模有多大？據(jù)中信宏觀諸建芳近期發(fā)的報告 ， 按照當前教育、退休制度 ， 新就業(yè)人口約22歲進入勞動市場 ， 約在60歲退休：2000年新出生人口數(shù)量1771萬人 ， 主要在2022年就業(yè)；1962年新出生人口數(shù)量2491萬人 ， 集中在2022年退休 。
在房說君看來 ， 隨著時間推移 ， 就業(yè)人口慢慢變老是遲早的事 ， 如果是健康的人口結(jié)構(gòu) ， 即便退休潮降臨 ， 也會有年輕人補位上去 ， 但從目前來看 ， 僅僅是集中新就業(yè)和退休人口都難成正比 ， 這無論對國內(nèi)形勢還是房地產(chǎn)走向來說 ， 都是不容忽視的信號 ， 它意味著老齡化已經(jīng)裹挾著就業(yè)市場乃至整個社會 ， 2022年即將面臨“勞動力短缺”時代的同時 ， 樓市也離關(guān)門上鎖不遠了 。 更加雪上加霜的是 ， 比起房價上漲 ， 先壓垮年輕人的絕不僅僅是這些 。
一方面 ， 不光是退休高峰 ， 每個人都在“變老”的社會正在加速到來
過去這些年 ， 房地產(chǎn)迎來了空前的繁榮景象 ， 背后離不開龐大的人口規(guī)模 ， 不過 ， 一旦人口體量不再大而不能倒 ， 同樣也會沖擊到房地產(chǎn)市場 。 克而瑞1月數(shù)據(jù)顯示 ， 29個重點城市新房成交同比下降46%；另外 ， 40城在春節(jié)周成交44.5萬平米 ， 同比下降40% 。 分城市來看 ， 一線城市堅挺 ， 二線略遜色 ， 三四線延續(xù)了跌多漲少的趨勢 ， 并未出現(xiàn)明顯返鄉(xiāng)置業(yè) 。
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