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一年之計在于春 ， 春節(jié)過了 ， 2022年的春天馬上就要來了 。
今年青島樓市到底是個啥行情呢？我從節(jié)后學(xué)區(qū)房、二手房、新房的行情變化中尋得了一些跡象 ， 現(xiàn)分享給大家 。
01 學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房是樓市的風(fēng)向標(biāo) ， 基本上每一次樓市上漲都是以學(xué)區(qū)房為號子手的 。
一般來說 ， 下半年是學(xué)區(qū)房的淡季 ， 上半年是旺季 ， 蓋因上半年是小學(xué)報名的時期 ， 很多家長這時才想起來學(xué)區(qū)房的事 。
現(xiàn)在回想起來 ， 去年春節(jié)后青島學(xué)區(qū)房的行情還讓人很是后怕 。
像最為火熱的浮山后片區(qū) ， 短短的半年時間每平就上漲了2千元/平 。 雖然下半年又下降了1000元/平 ， 但全年仍是上漲了1000元 。 不過青島去年的好行情僅屬于學(xué)區(qū)房和部分新房 ， 大部分的房子并沒有明顯地上漲 。
正是因為學(xué)區(qū)房的火爆 ， 才導(dǎo)致了去年青島大多數(shù)學(xué)區(qū)都發(fā)布了學(xué)區(qū)預(yù)警政策 ， 普遍要求提前1-2年買房落戶：
學(xué)區(qū)預(yù)警后 ， 今年青島的學(xué)區(qū)行情如何呢？是延續(xù)去年下半年的下跌之勢 ， 還是像去年上半年那樣瘋狂上漲？
還是以數(shù)據(jù)說話 。 下圖是貝殼上浮山后（遼陽路北）近一個月的供需對比圖：
可見 ， 春節(jié)后浮山后的新增客源量迅速恢復(fù)到了節(jié)前 ， 近30天內(nèi)新增客源量457 ， 新增房源量41 ， 市場呈現(xiàn)緊俏行情 。
不過 ， 新增房源量的速度要大于新增客源量 ， 房客比（新增客源量/新增房源量）呈下降趨勢 ， 說明房東們節(jié)后出貨意愿強(qiáng)烈 。
整體來看 ， 春節(jié)后浮山后房、客量都明顯增加 ， 市場趨向活躍 ， 但還只是苗頭 ， 仍看不出明顯的回暖現(xiàn)象 。 通過我現(xiàn)場的市場調(diào)查 ， 節(jié)后浮山后的看房量確實增加不少 。
市南中片和嶗山育才都呈現(xiàn)出和浮山后一樣的行情：
除了市場行情外 ， 我們再來看看背后的新出生人口情況 。
放開二胎后 ， 青島2016年、2017年出現(xiàn)了新生兒高峰期 ， 2018年、2019年雖然有所降低 ， 但仍處于高點 ， 2020年徹底降下來了 。 2016年之后 ， 在青島新出生人口中擔(dān)當(dāng)主力的是二胎 。
2015-2016年學(xué)年（9月1日為界）出生的學(xué)生2022年上小學(xué) ， 2016-2017學(xué)年出生的學(xué)生2023年上小學(xué) ， 2017-2018學(xué)年出生的學(xué)生2024年上小學(xué) ， 2018-2019學(xué)年出生的學(xué)生2025年上小學(xué) 。
由此可知 ， 今明兩年是青島小學(xué)入學(xué)競爭最嚴(yán)重的兩年 ， 這種緊張氛圍將持續(xù)到2025年 。
因為2023年的學(xué)區(qū)房需求仍舊十分強(qiáng)烈 ， 我判斷今年上半年青島學(xué)區(qū)房仍會有一輪回暖行情 ， 這主要集中在要求提前一年落戶和沒有預(yù)警的學(xué)校 ， 要求提前兩年落戶的市南區(qū)4所小學(xué)表現(xiàn)會差點 。
但今年學(xué)區(qū)房的回暖幅度恐怕沒有去年那么大 。
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