慘淡的成交表現(xiàn) ， 固然有經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好 ， 房企連環(huán)暴雷事件的影響 ， 人們不敢花錢(qián)、捂緊錢(qián)包等因素 ， 但深入來(lái)看可以發(fā)現(xiàn) ， 人口結(jié)構(gòu)的變化才是房地產(chǎn)整體形勢(shì)改變的關(guān)鍵 。 很簡(jiǎn)單 ， 為什么去年下半年至今 ， 越來(lái)越多中小城市發(fā)布約束降價(jià)、購(gòu)房補(bǔ)貼 ， 甚至是降首付比例？而大城市即便有調(diào)控壓著也能保持不錯(cuò)的成交氣氛？因?yàn)榇蟪鞘杏性丛床粩嗟哪贻p人進(jìn)入 ， 而越來(lái)越多的中小城市多為中老年人 ， 這些人要么即將退休 ， 要么已經(jīng)過(guò)上兒孫滿(mǎn)堂的日子 ， 再買(mǎi)房的需求不大 。
當(dāng)前我國(guó)60歲、65歲以上老人分別為2.64億人（占比18.7%）、1.91億人（占比13.5%） ， 全國(guó)也有149個(gè)地級(jí)市進(jìn)入深度老齡化 。 根據(jù)人社部副部長(zhǎng)游鈞在去年2月發(fā)布會(huì)上的預(yù)測(cè) ， 預(yù)計(jì)“十四五”期間 ， 我們的老年人口將超過(guò)3億人 ， 從輕度老齡化進(jìn)入到中度老齡化階段 。 顯然 ， 城市和房產(chǎn)分化的背后 ， 就是人口的分化 ， 3億老人在“觀(guān)望” ， 老年人口的照料和撫養(yǎng)需求也會(huì)增加 ， 這些成本也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到年輕人的工資收入上 ， 到時(shí)候 ， 年輕夫妻不僅要養(yǎng)活娃、承擔(dān)二三十年的房貸 ， 還要為雙方父母養(yǎng)老 。
另一方面 ， 想生娃的也生得差不多了 ， 樓市還有人接手嗎？新生兒數(shù)量不斷減少 ， 是人口與房地產(chǎn)的另一個(gè)“缺口” 。 從2015年10月實(shí)施全面二孩措施后 ， 僅經(jīng)歷了此后兩年1883萬(wàn)人、1786萬(wàn)人的出生人口反彈 ， 2018年的新生兒數(shù)量就下降到1523萬(wàn)人 ， 此后一直下降 ， 直到去年全年出生1062萬(wàn)人 ， 幾年時(shí)間降幅就達(dá)到821萬(wàn) 。 換句話(huà)說(shuō) ， 想生娃的也生得差不多了 ， 沒(méi)了后來(lái)人 ， 哪來(lái)樓市擴(kuò)張的動(dòng)力？
雖然說(shuō)先放開(kāi)三胎 ， 再逐漸放開(kāi)生育 ， 是很多專(zhuān)家學(xué)者給出的解決方法 ， 房說(shuō)君也認(rèn)為 ， 從房地產(chǎn)角度看 ， 放開(kāi)三孩意味著有新的人口增加 ， 對(duì)樓市也有很強(qiáng)的正向意義 ， 但前提是年輕人得生孩子啊 ， 且不說(shuō)出生人口二孩占比從8年前的30%上升到43% ， 生育主力大部分過(guò)渡到大齡父母 ， 現(xiàn)在就連脫單都成問(wèn)題了 ， 男性數(shù)量比女性多3490萬(wàn)人 。
男女比例失衡 ， 使得住房、婚戀、養(yǎng)孩成本更加放大 ， 即便去年的樓市逆勢(shì)創(chuàng)出18萬(wàn)億的銷(xiāo)售額新高 ， 但隨著3000萬(wàn)光棍逐漸進(jìn)入青壯年 ， 在這部分人群到來(lái)的路上 ， 那些潛在的婚房、首套房、學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)者 ， 將有可能會(huì)大大減少 。
從這個(gè)角度看 ， 因?yàn)椤袄先顺薄薄靶律鷥航档汀眴?wèn)題 ， 樓市也即將關(guān)門(mén)上鎖有人可能會(huì)說(shuō) ， 不要跟我說(shuō)需求少了 ， 至少身邊還有很多人沒(méi)有房子 。 那么事實(shí)是如此嗎？房說(shuō)君認(rèn)為說(shuō)缺也缺 ， 說(shuō)不缺也不缺 。
【無(wú)錫|樓市或迎來(lái)“關(guān)門(mén)”，未來(lái)這些房子誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？還有3000萬(wàn)剩男在路上】
目前我們?nèi)司》棵娣e已經(jīng)達(dá)到39平米 ， 戶(hù)均1.5套房 ， 住房持有達(dá)到96% ， 有一套住房的家庭占比為58.4% ， 有兩套住房及以上的占比為41.5% 。 換句話(huà)說(shuō) ， 當(dāng)前的住房總量是不缺的 ， 隨著老人越來(lái)越多 ， 新生兒越來(lái)越少 ， 即便住房供應(yīng)不變甚至是減少都好 ， 未來(lái)的人均套數(shù)都會(huì)變高 ， 這也是房說(shuō)君在文章開(kāi)頭強(qiáng)調(diào)的 ， 為什么比起房?jī)r(jià)上漲 ， 更危險(xiǎn)信號(hào)在今年出現(xiàn) 。
不僅如此 ， 民法典有關(guān)房屋繼承的相關(guān)規(guī)定 ， 也預(yù)示著未來(lái)將有一波繼承高峰 ， 父母和爺爺奶奶留下來(lái)的房子 ， 將使得年輕人不再缺房 ， 如果算上夫妻雙方 ， 可能繼承多套房子 。 顯然伴隨著老齡化社會(huì)到來(lái) ， 如果人口結(jié)構(gòu)不發(fā)生逆轉(zhuǎn) ， 新生人口仍然持續(xù)目前狀態(tài)的話(huà) ， 未來(lái)的5到10年時(shí)間 ， 房子或會(huì)成為人們的負(fù)擔(dān) 。
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