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房價|謝逸楓：房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時代？80%的房企會死掉？

房價房地產(chǎn)行業(yè)萬科

房價|謝逸楓：房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時代？80%的房企會死掉？

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文/謝逸楓
中國房地行業(yè)冷暖 ， 折射出政策、市場、開發(fā)商、購房者的弱點(diǎn) 。 愛給房地產(chǎn)造詞的萬科2022年提出一個新觀點(diǎn) ， 房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時代 。 說句實(shí)在話 ， 萬科這樣的口號 ， 對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、長期發(fā)展沒有實(shí)質(zhì)性意義 ， 簡單講是小丫鬟矯情 。

某個經(jīng)濟(jì)學(xué)家自2018年開始 ， 到現(xiàn)在還在危言聳聽的講：
一是房地產(chǎn)基本面變了 ， 房地產(chǎn)邏輯變了 。
二是房地產(chǎn)黃金期已經(jīng)結(jié)束 ， 房價單邊上漲已經(jīng)結(jié)束 。
三是未來房企80%會死掉、80%城市不值得投資、80%的城市房子都是爛房子 。
可笑的是年年說下一個周期 ， 可能等他死了 ， 都不會實(shí)現(xiàn)預(yù)判 。
筆者認(rèn)為 ， 以短期的樓市調(diào)控 ， 產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場波動、房企的調(diào)整 ， 作為對未來房地產(chǎn)長期發(fā)展的判斷 ， 非常不科學(xué)、不合理 。 對于已經(jīng)發(fā)展23年 ， 國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱產(chǎn)業(yè) ， 處于發(fā)展中水平的房地產(chǎn) 。 不管是對房地產(chǎn)黃金時代、白銀時代、青銅時代、 黑鐵時代判斷 ， 都是非常片面的 。

按照萬科郁亮年喊出的房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時代的背景看：
第一是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段 ， 具體來說就是去金融化、去杠桿化、去債務(wù)化 ， 金融資源集中房地產(chǎn)易生泡沫、危機(jī)、風(fēng)險 。
第二是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式 ， 概括為一個中心三個基本點(diǎn) 。
一個中心指解決老百姓居住問題 ， 三個基本點(diǎn)分別為 ， 一是房住和不炒 ， 解決合理居住需求 ， 同時調(diào)控還會長期化 ， 以防止房價過快上漲 。 二是租購并舉 ， 解決大城市的住房問題 。 三是人、地、房匹配 ， 人口凈流入多的城市 ， 增加住宅用地指標(biāo) ， 緩解、平衡供需矛盾 。
在這樣的市場大背景下 ， 判斷房地產(chǎn)未來會有五個大變化：
第一是市場分化越來越明顯 ， 說白了就是城市與城市之間的分化 ， 城市內(nèi)部之間的分化 ， 房企與房企之間、上市房企與上市房企之間、國企、央企與民企之間的分化 ， 大、強(qiáng)者恒強(qiáng) ， 小、弱者相消亡 。
第二是房地產(chǎn)銷售規(guī)模將會大規(guī)模萎縮 。 房地產(chǎn)行業(yè)、房企、業(yè)績、盈利的增速開始放緩 ， 逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)、房企、業(yè)績、盈利的規(guī)模開始萎縮 。 2021年全國房地產(chǎn)行業(yè)的新房銷售面積17億平方米以上 ， 總成交額再創(chuàng)新高達(dá)到18萬億元 ， 超過2020年 ， 應(yīng)該是歷史大頂 。
第三是房住不炒 ， 投資房地產(chǎn)將會被“持續(xù)打壓” 。 按照萬科的說法 ， “盡管政府可能會放開部分購房限制” ， 但是“房價漲幅限制還會保留 ， 政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)” 。
第四是大城市的住房供應(yīng)量將會“激增” ， 供需矛盾會被緩解 ， 不要指望“房價再次大漲”了 。 中國的大城市以前之所以房價上漲 ， 主要是“人口流入太大 ， 但土地供應(yīng)太少” ， 是供需不匹配造成的 。
第五是房企的自我調(diào)整 ， 從戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制和文化五個方面切入 。 為了應(yīng)對這種變化 ， 萬科要從戰(zhàn)略、組織、機(jī)制、人、文化方面進(jìn)行調(diào)整 ， 節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍 ， 一切工作圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和長肌肉三項(xiàng)主要任務(wù)展開 。
只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部 。 管理人員都要全部下沉 ， 身先士卒 。 投資紀(jì)律、各項(xiàng)底線紀(jì)律都要牢牢堅(jiān)守 。 做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將的要求 。 實(shí)則是意圖拔高公司經(jīng)營和服務(wù)的權(quán)重 。 這個時代可能紛爭更多 ， 市場競爭更加激烈 ， 加劇房地產(chǎn)圈的內(nèi)卷 。

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