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房?jī)r(jià)|謝逸楓：房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代？80%的房企會(huì)死掉？( 二 )

房?jī)r(jià)房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科


筆者認(rèn)為 ， 房地產(chǎn)不是進(jìn)入什么黑鐵時(shí)代 ， 是在經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、支持發(fā)生變化時(shí) ， 正在醞釀一場(chǎng)顛覆性的變革 ， 不是變局 。 房地產(chǎn)的變天 ， 主要是體現(xiàn)在八個(gè)變化：
第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面變了 ， 區(qū)域供應(yīng)、庫(kù)存過(guò)剩 ， 結(jié)構(gòu)性變化 。
第二是房地產(chǎn)市場(chǎng)單一的紅利變化 ， 之前是城鎮(zhèn)化、人口、土地、金融、管理 ， 未來(lái)加上產(chǎn)品、城市更新、科技 。
第三是房地產(chǎn)的基本定位變化 ， 房住不炒 ， 去不合理的投資化 ， 去不合理的金融化 。
第四是房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)價(jià)值鏈的變化 ， 拿地能力、融資能力、開(kāi)發(fā)能力之外 ， 產(chǎn)品與管理及發(fā)展模式、創(chuàng)新越來(lái)越重要 。
第五是市場(chǎng)主角、發(fā)展方式的變化 ， 國(guó)企、央企、城投的房企 ， 逐漸成為土地市場(chǎng)主角 ， 投資開(kāi)發(fā)模式 ， 合作、聯(lián)合逐漸成大城市的發(fā)展主要方式 。
第六是住房、土地供應(yīng)的周期變化 ， 供應(yīng)下降、土地價(jià)格上漲、調(diào)控政策的影響 ， 大城市的住房、土地供應(yīng)周期拉長(zhǎng) 。
第七是房?jī)r(jià)走勢(shì)、調(diào)控與政策的周期變化 ， 房?jī)r(jià)大漲大跌后 ， 進(jìn)入平穩(wěn)上漲周期 。 調(diào)控周期拉長(zhǎng) ， 政策周期變短 。
第八是房企利潤(rùn)、盈利的變化 ， 融資、土地、人力、材料的成本上升 ， 房?jī)r(jià)的限價(jià) ， 總體房企的平均利潤(rùn)率低了 。
數(shù)據(jù)顯示 ， 2020年中國(guó)住房市值為62.6萬(wàn)億美元（人民幣397萬(wàn)億） ， 2020年全國(guó)商品房銷售額17.36萬(wàn)億元 ， 截至2021年底 ， A股上市公司總數(shù)為4662家 ， 總市值達(dá)到92.35萬(wàn)億元 ， 而GDP總量2020年為101.60萬(wàn)億元 。
筆者認(rèn)為 ， 中國(guó)房地產(chǎn)不存在黑鐵時(shí)代 ， 究竟啥叫黑鐵時(shí)代 。 可以負(fù)責(zé)任的講 ， 絕對(duì)不是破銅爛鐵時(shí)代 ， 不管房地產(chǎn)是黃金 ， 還是白銀、青銅 ， 還是黑鐵 ， 都是對(duì)行業(yè)的誤解 。
下一個(gè)短周期、階段 ， 房地產(chǎn)是鉆石時(shí)代 ， 即是大洗牌時(shí)代 。
第一是房地產(chǎn)玩法、游戲、規(guī)則變革時(shí)代 。
第二是國(guó)進(jìn)民退 ， 國(guó)企、央企成主角時(shí)代 。
第三是房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)盈利模式顛覆時(shí)代 。
土地供應(yīng)的根子、資源配置沒(méi)有解決時(shí) ， 供求依然不平衡 。 城市更新推動(dòng)下 ， 未來(lái)的爛房子將會(huì)變成好房子 。 城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平時(shí) ， 未來(lái)10年-20年 ， 房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)、80％的房企絕對(duì)不會(huì)死掉、房?jī)r(jià)單邊上漲沒(méi)有結(jié)束 。
筆者非常不贊同萬(wàn)科郁亮“房地產(chǎn)“黑鐵”時(shí)代”觀點(diǎn) ， 經(jīng)濟(jì)下行、增速換檔、三大壓力、土地與融資成本上漲的大環(huán)境下 ， 房地產(chǎn)行業(yè)、房企規(guī)模、盈利增速放緩 ， 是正常的市場(chǎng)波動(dòng) ， 是政策的調(diào)整 。 去金融去債務(wù)去杠桿 ， 長(zhǎng)期看 ， 有利促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康長(zhǎng)期發(fā)展 。
鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面、市場(chǎng)基本面的平穩(wěn) ， 行業(yè)依然處于黃金升級(jí)版的鉆石時(shí)代 ， 行業(yè)、房企、產(chǎn)品、模式進(jìn)入新一輪洗牌、淘汰、升級(jí)、變革 。 只要經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、發(fā)展模式 ， 還是投資驅(qū)動(dòng)型 ， 市場(chǎng)還有巨大的發(fā)展空間、住房需求 ， 房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè) ， 這個(gè)是未來(lái)20年不變的 。
回顧過(guò)去的23年 ， 房地產(chǎn)的發(fā)展、走勢(shì) ， 主要七股力量的推動(dòng)、主導(dǎo)：
第一是城鎮(zhèn)化推進(jìn) ， 大量的人口進(jìn)入城市 ， 城鎮(zhèn)化紅利 。
第二是住房福利分房結(jié)束 ， 商品房貨幣化 ， 金融紅利開(kāi)始 。
第三是土地計(jì)劃化結(jié)束 ， 土地出讓市場(chǎng)化 ， 土地紅利開(kāi)始 。
第四是房企的管理、產(chǎn)品突飛猛進(jìn) ， 形成的管理、產(chǎn)品紅利 。
第五是嬰兒潮、新生孩 ， 單獨(dú)人口上升 ， 到現(xiàn)在的二孩、三孩的人口推動(dòng) ， 人口紅利開(kāi)始 。
第六是人民幣貶值、貨幣放水 ， 資產(chǎn)配置的不平衡 ， 房地產(chǎn)成為主要的投資、理財(cái)產(chǎn)品 ， 資產(chǎn)紅利開(kāi)始 。

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