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房價|謝逸楓：房地產(chǎn)進入黑鐵時代？80%的房企會死掉？( 三 )

房價房地產(chǎn)行業(yè)萬科


第七是政策的調(diào)控 ， 房地產(chǎn)的波動 ， 每一次政策調(diào)控的影響直接有關(guān) ， 政策周期紅利 。
筆者認為 ， 房地產(chǎn)未來20年九個不變：
其一是房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)地位不變 。 官方再次重申房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè) ， 這是常識 。 中國城鎮(zhèn)化、城市化還沒有完成 ， 況且城市更新才剛剛開始 。
其二是M2／GDP比、通脹、貶值角度 ， 長期看 ， 房地產(chǎn)是最好的保值增值資產(chǎn) ， 是資產(chǎn)配置的主要工具不變 。
其三是大中城市商品房商品住宅土地供應(yīng)緊張不變 ， 高端品質(zhì)、質(zhì)量好的商品住房緊缺不變 ， 土地供應(yīng)、人、地的不匹配 ， 無法解決有錢人的需求 ， 追求好房子的住房需求不變 。
其四是房價短期波短 ， 政策短期無法解決住房需求、供需關(guān)系、資源配置的波動 ， 長期上漲的趨勢不變 。
其五是房價下跌周期短 ， 上漲周期長 ， 房價上漲幅度超過下跌幅度 ， 房價上漲的幅度翻倍趨勢不變 。
其六是大中城市的人、地、房價不匹配 ， 房企生產(chǎn)房子供應(yīng)、需求增長不匹配趨勢 ， 不變 。
其七是好時壓 ， 壞時救的政策短周期趨勢不變 ， 房企的市場集中度上升的趨勢不變 。
其八是城市與城市之間的分化、城市內(nèi)部之間的分化、開發(fā)商之間的分化與洗牌趨勢不變 。
其九是買房周期的變化 ， 房價上漲不會結(jié)束、高利潤不會消失 ， 需求不會消亡 ， 貶值不會停止 ， 調(diào)控與政策周期不會停止 ， 限價、限購、限貸時代 ， 買房就是最好時機 。
筆者認為 ， 房地產(chǎn)未來之路、增長動力、風口、發(fā)展空間、市場需求：
【房價|謝逸楓：房地產(chǎn)進入黑鐵時代？80%的房企會死掉？】其一是城鎮(zhèn)化率達到80％ ， 剛需非常大 ， 新型城鎮(zhèn)化的城市 。
其二是二三孩放開、人口家庭結(jié)構(gòu)分裂、戶數(shù)分裂、單身人口（老年人口、離婚人口、獨自人口） ， 新剛需增加的城市 。
其三是19城市城市群、34個都市圈 ， 城市更新 ， 改善需求非常龐大 。
其四是中國人均住房使用面積（國外是實際使用面積 ， 國內(nèi)是建筑面積）、套戶比 ， 未達到發(fā)達國家水平 。
其五是主業(yè) ， 主業(yè)+新的產(chǎn)業(yè)多元化 。
是六是綠色、低碳、數(shù)字化、智能、機器人 ， 科技進入房地產(chǎn) 。
七是產(chǎn)品和長期主義的堅持 。
值得注意的是每次萬科喊出的房地產(chǎn)形勢判斷 ， 都會讓市場掀起一股強烈悲觀、悲傷、消極情緒討論 。 從白銀時代到活下去的口號 ， 無不例如的演變成房地產(chǎn)救市的前奏 。 取而代之的是萬科銷售業(yè)績暴漲、房價大漲、四處攻城略地、大量收購并購 。
2018年 ， 萬科喊出房地產(chǎn)進入白銀時代 ， 政策一波收緊 。 上一輪房價自2015年4月開始上漲 ， 一直到2021年9月結(jié)束上漲 ， 上漲的周期達到6年4個月 。 2020年 ， 萬科喊出活下去的口號 ， 政策一大波刺激 ， 房價再次上漲 ， 到2021年9月上漲結(jié)束 。
2022年2月萬科喊出破釜沉舟、背水一戰(zhàn) ， 要么死 ， 要么活 ， 沒有中間狀態(tài)的房地產(chǎn)進入黑鐵時代 。 希望出現(xiàn)政策大刺激 ， 貨幣大放松 ， 可能性已經(jīng)不存在 ， 相對的克制放松 ， 是肯定的 。 即使是克制的政策放松 ， 房地產(chǎn)依然是平穩(wěn)的 ， 不會大幅度下行 。
過去5年 ， 萬科從2018年房地產(chǎn)進入白銀時代 ， 到2020年房企活下去時代 ， 再到2022年非活即死的房地產(chǎn)進入黑鐵時代 ， 背后的邏輯 ， 基本是經(jīng)濟下行、政策收緊、去金融去杠桿去債務(wù) ， 房企的吃香喝辣舒服、好日子變得沒有的那么爽快 。

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