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北京商報(bào)|聚焦北京土儲(chǔ)2022年開(kāi)閘｜再次“失蹤”盧冰的北京萬(wàn)科何時(shí)再拿地( 二 )

北京商報(bào)


恐怕一段時(shí)間里，開(kāi)疆拓土都不是北京萬(wàn)科的首要任務(wù)。這從萬(wàn)科集團(tuán)管理層不久前提出的現(xiàn)階段工作原則也能有所印證。
不久前，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席郁亮內(nèi)部講話(huà)流出，他提出萬(wàn)科當(dāng)前工作目標(biāo)和原則是縮表出清、背水一戰(zhàn)。所有工作要從回穩(wěn)提升、縮表出清、“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開(kāi)，組織資源、資金資源、人力資源都要向這三大任務(wù)調(diào)配。
其中，萬(wàn)科管理層判斷縮表出清就是去金融化。國(guó)家不會(huì)允許房地產(chǎn)占用過(guò)多金融資源。對(duì)房企而言，去杠桿、降負(fù)債則是當(dāng)務(wù)之急。
“與縮表出清相比，拿地恰恰是容易增加企業(yè)負(fù)債的條件，尤其是拿錯(cuò)地，資金沉淀更是大風(fēng)險(xiǎn)?！庇杏^察人士判斷，當(dāng)下在北京萬(wàn)科，開(kāi)源節(jié)流比拿地更符合管理層“節(jié)衣縮食”“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的定調(diào)。鞏固既有陣地，加快去化存量貨值才是第一要?jiǎng)?wù)，甚至是唯一工作。所以這段時(shí)間，盧冰治下的北京萬(wàn)科在土地市場(chǎng)“無(wú)為而治”的姿態(tài)盡顯。
“開(kāi)源”并不容易。據(jù)克而瑞發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，北京萬(wàn)科完成全口徑銷(xiāo)售額261.9億元，排在北京區(qū)域銷(xiāo)售榜單的第七位；在完成流量金額（操盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售額）榜單上，萬(wàn)科以222.9億元的銷(xiāo)售額排在第三位，顯示出企業(yè)操盤(pán)管理能力仍具競(jìng)爭(zhēng)力。此外，2021年，北京萬(wàn)科完成權(quán)益銷(xiāo)售金額128.6億元，位列第八。這與萬(wàn)科幾年前在北京業(yè)績(jī)常年名列前茅的表現(xiàn)反差明顯。
從去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的項(xiàng)目上看，公司旗下20余項(xiàng)目都有成交，其中，城市之光·東望實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額47億元，萬(wàn)科翡翠山曉31億元，萬(wàn)科·雲(yún)廬完成28.6億元銷(xiāo)售額，此外，翡翠西湖、觀承望溪、翡翠公園等項(xiàng)目均有超過(guò)10億元的銷(xiāo)售規(guī)模。但其他10多個(gè)項(xiàng)目則業(yè)績(jī)平平，甚至成交寥寥。
北京商報(bào)采訪人員通過(guò)梳理資料注意到，萬(wàn)科前幾年拿地大多是其擅長(zhǎng)的規(guī)模型項(xiàng)目。通州臺(tái)湖城市之光、豐臺(tái)青龍湖翡翠西湖、順義高麗營(yíng)觀承、石景山五里坨翡翠山曉等都是大盤(pán)，萬(wàn)科通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)配套的深耕打造，形成了產(chǎn)品差異化和競(jìng)爭(zhēng)力。正是這些項(xiàng)目支撐了這兩年萬(wàn)科在北京的業(yè)績(jī)。
但事物總有兩面。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這些貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目都是幾年以上的老盤(pán)，雖然還有一些庫(kù)存，但給人印象已銷(xiāo)售接近尾聲，項(xiàng)目新鮮度、影響力、口碑都不足以形成新的流量。
同時(shí)，北京樓市的持續(xù)新增供應(yīng)也將給這些老盤(pán)帶來(lái)壓力。2021年全年北京共進(jìn)行了3次集中土拍，5月首批次集中供應(yīng)的土地在去年下半年多數(shù)已入市。競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，萬(wàn)科那些位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，支持北京萬(wàn)科業(yè)績(jī)的“穩(wěn)定輸出”。而回款速度拖沓也會(huì)給企業(yè)再拿地帶來(lái)障礙。
梁楠分析，萬(wàn)科近些年提出產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，在京開(kāi)發(fā)出以“翡翠系”為代表的中高端產(chǎn)品線(xiàn)，項(xiàng)目體量大的同時(shí)，產(chǎn)品定位通常也高出同區(qū)域競(jìng)品。成本投入較大，在價(jià)格沒(méi)優(yōu)勢(shì)的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致去化欠佳資金沉淀，對(duì)萬(wàn)科現(xiàn)金流動(dòng)性帶來(lái)一定壓力。
守成還是淡出
多年未有新地入賬，帶來(lái)的直接結(jié)果是業(yè)務(wù)量的下滑，相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)士氣受挫和人員的流失。實(shí)際上，由于長(zhǎng)期未能有新項(xiàng)目入賬，不少職能部門(mén)陷入無(wú)事可做的境地。此前北京萬(wàn)科旗下設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就有大規(guī)模跳槽中海的情況發(fā)生。
業(yè)績(jī)上，北京萬(wàn)科也面臨區(qū)域整體業(yè)績(jī)下滑的態(tài)勢(shì)。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年之后，北京萬(wàn)科銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)率，都出現(xiàn)下降。以北京為核心的北方區(qū)域在集團(tuán)整體業(yè)績(jī)排名中，多項(xiàng)指標(biāo)也均處于靠后的位置。
土儲(chǔ)方面，克而瑞研究中心發(fā)布的“2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地百?gòu)?qiáng)榜”顯示，2021年，萬(wàn)科集團(tuán)在全國(guó)新增土地1888.8億元，排在總榜單的第二位，這與在北京區(qū)域的“零表現(xiàn)”形成強(qiáng)烈反差。

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