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目前每個城市都在喊大力發(fā)展新區(qū)的口號 ， 拼命講故事 ， 想把一個個郊區(qū)都變成一個個新區(qū) ， 或者說一個個市中心 。 但實際上大多數新區(qū)注定是要失敗的 ， 因為太多城市根本沒有那么多產業(yè)人口去填充那么多所謂的新區(qū) 。 所以如何盡大可能的去判斷一個新區(qū)的成長性 ， 其實就回答了買房到底是買市中心還是郊區(qū) 。
好 ， 咱們先用排除法去分析一個郊區(qū)或者分中心能不能發(fā)育成新中心 ， 成功的新中心要滿足第一個條件 ， 就是要遵守 10 公里法則 ， 也就是說老中心和新區(qū)之間的極限斷層距離不能超過 10 公里 ， 而且是越近越好 。 而且中間不能有兩公里以上山脈或海河的阻隔 ， 因為這種阻隔造成的溝通斷層會嚴重阻礙產業(yè)新老交替和轉移 。 但是幾百米的江河問題就不大 。 比如上海、武漢、長沙、重慶等城市中心區(qū)都有江 。 這個十公里法則 ， 放眼全國任何成功的新中心都脫離不了這個法則 ， 怎么把成功的新中心舉幾個例子 ， 比如說有西安成都的高新區(qū)、濟南的奧體 CBD 杭州錢江新城、合肥的政務區(qū)、鄭州的鄭東新區(qū)、蘇州的工藝園區(qū) ， 還有廣州的珠江新城、重慶觀音橋一帶等等 。
幾乎所有成功的新中心和老中心都是鄰居 。 咱們再舉幾個反面的例子 ， 比如說山東的煙臺 ， 想把萊山中心版塊打造為新中心 。 咱們首先看起來距離倒是在接受范圍之內 。 但問題是中間被三四公里的山脈一分為二 ， 這種斷層就會造成兩個板塊溝通成本太高了 ， 老中心的產業(yè)就注定很難過去 。 再加上新產業(yè)發(fā)展緩慢 ， 蓋的什么寫字樓空置率都超級高 ， 甚至高達 60% 以上 。 盡管政府都搬遷過去了 ， 而且這個新中心都發(fā)展十多年了 ， 它的同檔次 ， 次新二手房也只有老中心次新二手房房價的一半多一點點 ， 所以說目前只達到了一個分中心的發(fā)育程度 ， 而且也無望發(fā)育成新中心 。 除非像東莞這種本身就是弱中心 ， 而且還有華為大疆等一干中國最頂級的高科技企業(yè)入駐 ， 才能成就松山湖 。 而且人松山湖中間也不是完全被阻隔的 。 還有青島的黃島本來是朝著新中心使勁兒的 ， 但因為跨了一個 6 公里的海域 ， 所以它注定只能發(fā)育成分中心 。 但是咱話又說回來 ， 這些地段 ， 雖然沒有發(fā)育成新中心 ， 但畢竟發(fā)育成了分中心 。 也說這些地段在還沒有喊新區(qū)口號 ， 或者剛剛喊口號的時候 ， 還是有一定投資價值的 。 也就是說這些郊區(qū)如果說你能提前布局的話 ， 其實漲幅還是挺不錯的 。 但如果像目前已經發(fā)育成分中心了 ， 而且已經明顯不可能再晉級為新中心 ， 那也就意味著什么呢？這個階段買這個地段的房子 ， 就不會獲得超額的回報了 ， 只能說可以跟得上這個城市的大勢 。 自助購買沒有問題 ， 然后純投資意義不是特別大了 。 然后另外我稍微提示一下 ， 想準確反映地段的房價價差 ， 一定要對比兩個地段同檔次的次新二手房 。 咱們接著 。 深圳新中心也只能由羅湖福田往西邊的南山轉移 。 而山脈以北的龍華雖然現在也不弱 ， 但是因為山脈的阻隔 ， 它的天花板注定只能是目前的分中心 ， 就連幾乎集全國之力發(fā)展的上海浦東新區(qū) ， 嚴格意義上講也不能說多成功 ， 因為它除了離老中心一江之隔的陸家嘴 ， 成功發(fā)展成新中心 ， 往東走一走 ， 還是一大片郊區(qū) 。
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