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萬科|郁亮焦慮，但萬科并不悲觀，他究竟在“演”給誰看？

孫宏斌萬科郁亮地產(chǎn)業(yè)

萬科|郁亮焦慮，但萬科并不悲觀，他究竟在“演”給誰看？

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萬科|郁亮焦慮，但萬科并不悲觀，他究竟在“演”給誰看？

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節(jié)衣縮食 ， 但不悲觀 。
這是郁亮對于地產(chǎn)行業(yè)未來的判斷 。
1月9日 ， 在萬科年會上 ， 董事長郁亮總結(jié)稱 ， 靠一招鮮吃天下的時代已經(jīng)結(jié)束 ， 現(xiàn)在要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重 ， 這是萬科新的鐵人三項 。

郁亮的焦慮并未因萬科的“安全”而減少 。 2月12日 ， 一則萬科董事長郁亮的內(nèi)部發(fā)言在市場引起了軒然大波 。 他稱 ， 地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時代” ， 縮表出清即是發(fā)展的必然趨勢 。
他還強(qiáng)調(diào) ， 2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年 ， 也是一個新時代的開始 。 實際上焦慮的并非只有萬科一家 ， 過去的2021年 ， 對于大部分地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 都是難忘的一年 。 “降負(fù)債”、“現(xiàn)金流”是地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻率最多的兩個詞匯 。
在“房住不炒”的大背景下 ， 以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)一去不復(fù)返 。 如何“過冬”成了房企的新命題 。
孫宏斌曾經(jīng)說過：“房企出現(xiàn)問題一定是綜合性的 ， 要么是布局出現(xiàn)了問題 ， 要么是地買貴了 ， 要么戰(zhàn)略有問題 ， 要么產(chǎn)品有問題 ， 要么把錢挪走了” 。
進(jìn)入2020年之后 ， 孫宏斌一改往日的激進(jìn) ， 開始全面收縮 。 市場再也沒有聽到過孫宏斌巨資接盤其他地產(chǎn)企業(yè)項目的消息 。
為了增厚公司的現(xiàn)金流 ， 孫宏斌處置資產(chǎn)異常堅定 。 除了將一些項目出售 ， 孫宏斌賣掉了部分貝殼的股權(quán) ， 配售了部分股票 ， 甚至無償借給了公司4.5億美元 。
一系列操作的背后 ， 是地產(chǎn)行業(yè)的最真實的寫照 。 主動求變 ， “降本增效” ， 增厚現(xiàn)金流 ， 這是未來房企的常態(tài) 。

如果說“房住不炒”剛提出時 ， 有些地產(chǎn)企業(yè)還抱有僥幸心理 ， 那么當(dāng)政策實施第五個年頭 ， 企業(yè)也應(yīng)該看到了國家層面的決心 。
所以 ， 從“野蠻生長”的時代轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的時代 ， 是未來房企的大方向 。
郁亮曾經(jīng)說過：“房企已經(jīng)過了靠囤積土地升值的時代 ， 也過了加杠桿賺金融杠桿的時代 ， 未來的出路就只有一條 ， 就是踏踏實實的向制造業(yè)學(xué)習(xí) ， 通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢 。 ”
長期堅持、長期堅守做正確的事 ， 不違反紀(jì)律 ， 這是郁亮的人生信條 ， 也是他管理企業(yè)的訣竅 。
2018年 ， 當(dāng)部分房企還在三四線樓市蒙眼狂奔的時候 ， 郁亮率先喊出了“冬天”的口號并且開始主動防御 。
為了讓企業(yè)變得更加“安全” ， 郁亮主動放棄了規(guī)模上的排名 ， 讓萬科“慢”下來 ， 這是郁亮這幾年做過的最正確的決定 。 他曾告訴媒體 ， 很慶幸萬科這幾年規(guī)模不是老大 ， 所以萬科才有了轉(zhuǎn)型的機(jī)會 。
2020年11月 ， 萬科發(fā)布了一則公告稱 ， 擬分拆旗下子公司萬物云到港交所上市 。 相比于融創(chuàng)、碧桂園以及恒大 ， 萬科始終慢了“半拍” ， 也是因為慢的這半拍 ， 才讓萬科在資本市場比其他企業(yè)更加的從容 。
當(dāng)下 ， 地產(chǎn)行業(yè)變得愈發(fā)艱難 ， 企業(yè)黑天鵝事件幾乎每年都有 。 2月11日 ， 港股地產(chǎn)公司正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)股價急跌 ， 盤中均跌超80% ， 創(chuàng)上市以來最大跌幅 。 其中正榮地產(chǎn)市值一日蒸發(fā)105億港元 。

正榮系暴跌的背后 ， 公司現(xiàn)金流動性不佳是關(guān)鍵的因素 。 根據(jù)正榮地產(chǎn)最新財報顯示 ， 截至2020年6月30日 ， 公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣349.8億元 ， 而受限制現(xiàn)金為87.95億元 ， 也就是說公司實際可支配的現(xiàn)金為262億元 。 但截至2021年6月30日 ， 公司需一年內(nèi)償還的債務(wù)為203.4億元 ， 壓力可見一斑 。

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