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先知者先覺 ， 后知者后覺 ， 不知者不覺 。
10年前 ， 萬科總經(jīng)理郁亮判斷 ， 人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了 ， 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代 。 黃金、白銀 ， 青銅、黑鐵 。 揀不到黃金 ， 有白銀也能過上好日子 。 2018年秋 ， 他繼續(xù)喊出地產(chǎn)白銀時代 ， 表示萬科要努力活下去 。 2022年會上 ， 郁亮直接跳過“青銅時代” ， 斬釘截鐵判斷整個行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時代” 。
黑鐵時代 ， 要么死 ， 要么活 。 活下去 ， 就得節(jié)衣縮食 ， 做好過苦日子的準(zhǔn)備 。 郁亮要求助理定機(jī)票時盡量買便宜的航班 ， 不買頭等艙 ， 同時也要求員工做好降薪的準(zhǔn)備 。 草木皆兵 ， 如臨大敵 。 一個“黑鐵時代”的論斷 ， 瞬間把過年的喜慶勁掃蕩得煙消云散 。 當(dāng)萬科背水一戰(zhàn)時 ， 世茂集團(tuán)正忙著尋找買家 ， 準(zhǔn)備出售上海佘山的深坑酒店 ， 報價為22.5億 。 深坑酒店建造在廢棄礦坑壁上 ， 曾被美國國家地理頻道評為“世界十大建筑奇跡”酒店 ， 也是網(wǎng)紅打卡地 。 2019年酒店收入2.79億 ， 2020年受疫情影響仍收入2.65億 。
世茂集團(tuán)之所以急著把酒店賣出去 ， 是因為到期債務(wù)太多 ， 沒錢還債 。 2021年世茂集團(tuán)定下的銷售目標(biāo)為3300億元 ， 后來下調(diào)到2900億元依然未能完成 。 今年1月份 ， 世茂集團(tuán)銷售額只有75.1億元 ， 同比下降62.49% 。 從去年11月份開始 ， 他們就有計劃地出售資產(chǎn) ， 與深坑酒店同時出售的 ， 還有估值177億的香港西南九龍發(fā)展項目物業(yè) 。 除了賣、賣、賣 ， 已經(jīng)沒有別的辦法了 。 在這個問題上 ， 不得不佩服許老板的淡定從容 。 恒大新年動員大會上 ， 久未露面的許老板摞下話來：“任何時候都不能賤賣公司資產(chǎn) 。 ”這背后有兩個邏輯：第一 ， 不能破產(chǎn) ， 都給我撐著 。 第二 ， 就算把資產(chǎn)賣完了 ， 也不夠還債的 。 典型的虱子多了不怕癢 。 從去年9月開始 ， 恒大就沒有了資金流入 。 那么2萬億債務(wù)怎么辦？一個字：拖 。 要錢沒有 ， 要命不給 。
可以說是耍流氓 ， 也可以說是生存策略 。
其實 ， 不僅恒大在耗著 ， 日子好過的沒幾家 。 恒大暴雷 ， 綠地和世貿(mào)違約 ， 泰禾、融創(chuàng)千瘡百孔 ， 小房地產(chǎn)企業(yè)早就哀鴻遍野 。 這種境況 ， 恰似從白銀時代直接墜入黑鐵時代 ， 更加凸顯出郁亮判斷的精準(zhǔn) 。 任澤平有個論斷 ， 房地產(chǎn)短期看政策、中期看土地、 ， 長期看人口 。 生死存亡之際 ， 中長期不重要 ， 關(guān)鍵看短期政策如何 。 1月份創(chuàng)紀(jì)錄的4萬億元信貸投放 ， 給銀行業(yè)開了好頭 ， 這是一個不可忽視的重要因素 。 天量資金的流向 ， 決定著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向 。 據(jù)了解 ， 這些錢投放重點集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、先進(jìn)制造、普惠金融等領(lǐng)域 。 在金融監(jiān)管部門引導(dǎo)下 ， 房地產(chǎn)融資漸次回歸正常 。 直白點說 ， 就是房地產(chǎn)有了續(xù)命的資金 ， 開發(fā)商不會死 。 但半死不活耗著 ， 也不是個事 。
支撐房地產(chǎn)活下去的源泉 ， 最終還要看房子能不能賣不出去 。 每年一月份都是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮 ， 也是房地產(chǎn)的銷售旺季 。 然而 ， 今年房地產(chǎn)卻沒有迎來開門紅 。 2022年1月 ， 萬科合同銷售面積210.6萬平米 ， 同比下降47.17% ， 合同銷售金額356.0億元 ， 同比下降50.2% 。 碧桂園降9.8%、融創(chuàng)降20.6%、金地降38.36%、旭輝降47.9%、融信降47%、寶龍降30.5%、德信降37.5%、花樣年降77.8%......開年不利 ， 開局降溫 。 市場分化越來越明顯 ， 行業(yè)規(guī)模不斷萎縮 ， 銷售利潤斷崖下跌 。 活很艱難 ， 死不允許 。 2022的春天 ， 會不會成為房地產(chǎn)的凜冬？無論如何 ， 一個時代翻篇了 ， 一波紅利消失了 。 聰明的早就退場 ， 堅守者各有不易 。 誰來接盤 ， 誰來還債 ， 誰能逃出生天 。 房地產(chǎn)的修羅場 ， 總要有人會付出代價 。
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