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|你還聽售樓員忽悠嗎？通過這些參照物，我們也可以判斷樓盤情況

|你還聽售樓員忽悠嗎？通過這些參照物，我們也可以判斷樓盤情況

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【|你還聽售樓員忽悠嗎？通過這些參照物，我們也可以判斷樓盤情況】|你還聽售樓員忽悠嗎？通過這些參照物，我們也可以判斷樓盤情況

這期為大家普及一下基礎(chǔ)知識 ， 畢竟看我文章的朋友不少都是新手 ， 而且不要小看基礎(chǔ)知識 ， 里面的門道也不少 。
咱們接著上期講第四個(gè)綠化率、地綠率 。 你們可能遇到過最夸張的樓盤是明明綠化率寫的是40% ， 但住進(jìn)去感覺最多30% 。 這就是很多內(nèi)行的朋友都知道的 ， 綠化率和綠地率是有所區(qū)別的 。 綠化率是把樹冠投影面積和長草的地上車位 ，


還有建筑外墻 1 米 5 之內(nèi)和到邊一米內(nèi)這種因?yàn)榇虻鼗脑?， 土層太淺 ， 只能種草 ， 不能種大型喬木的用地等等都算上了 。

但綠地率 ， 以上所述類型都是不計(jì)算在內(nèi)的 。 所以真正能反映一個(gè)項(xiàng)目的綠化最好查看綠地率作為改善和高檔的樓盤 ， 綠地率至少35% ， 而綠化率至少也得40% ， 這是底線 ， 當(dāng)然也是多多益善 。
那么重點(diǎn)來了 ， 綠地率怎么查？三個(gè)辦法 。 第一 ， 直接問售樓處 ， 售樓員也許告訴你不知道綠地率 ， 但因?yàn)樯婕疤摷傩麄?， 也很少亂和你講 。 如果被告知不知道 ， 那就追問他 ， 問他要規(guī)劃局審批的項(xiàng)目規(guī)劃圖 ， 那上面啥都有 ， 如果這玩意也沒要過來 。
第二、那么咱們?nèi)ギ?dāng)?shù)卣畔⒐_網(wǎng)申請?jiān)擁?xiàng)目的規(guī)劃圖 ， 網(wǎng)站上都會(huì)有申請的選項(xiàng) 。
第三 ， 拿身份證去當(dāng)?shù)貦n案館或規(guī)劃局或房管局 。 為什么有三個(gè)部門呢？因?yàn)椴煌鞘猩暾埖牟块T也不完全一樣 。 去之前可以打這些部門的電話問一下 ， 確認(rèn)再去 。114 可以查詢所有部門的電話 ， 當(dāng)然也有極小概率這個(gè)城市的公務(wù)人員失職不給你看 。 那么理論上 ， 我們可以行政訴訟這些不作為的部門 。 但是說實(shí)話 ， 實(shí)際上 ， 為這點(diǎn)事也沒人耗這種精力 。 不過還好 ， 絕大部分城市都沒有問題 。
第五個(gè) ， 期房和現(xiàn)房 。 期房的本質(zhì)就是開發(fā)商借用我們的錢去蓋樓再賣給我們獲利 ， 而且借款方式基本屬于民間無抵押借款 。 這種借款方式 ， 正常市場行情利息至少年化 20% 以上 ， 所以期房就應(yīng)該比現(xiàn)房便宜 。 但是很多新樓盤就看準(zhǔn)咱們中國人喜歡買新房的特點(diǎn)去欺負(fù)咱們購房者 。

那么如何判定一個(gè)新樓盤是否欺負(fù)我們？大家都知道 ， 新樓盤一般開盤以后快則一年 ， 慢則兩三年才能交房 。 那么我們的錢借給開發(fā)商去蓋樓就必須收利息 ， 收取利息的方式就相當(dāng)于要求開發(fā)商把利息算在房款里 。 那么利息要多少合適呢？剛才咱們講了民間無抵押借款年化利息至少 20% 以上 。 但咱們不能指望開發(fā)商按照真正的市場行情去給咱們折算房價(jià) ， 因?yàn)橘彿空呔褪侨鮿萑后w ， 沒有辦法 ， 但是至少也得按年化 5% 的利息去計(jì)算折價(jià) 。 比如周邊剛交房入住一兩年或者兩三年的同檔次樓盤賣 一萬一平 。 那么在開盤后一年內(nèi)交房的樓盤就應(yīng)該賣九千五一平 ， 兩年交房的就應(yīng)該賣 9100 平 。 如果這都做不到 ， 除非咱是沒得選 。 否則咱們就多看看其他樓盤或者干脆選二手房 ， 因?yàn)榇蠹乙腊奄I房的錢買銀行理財(cái)也得有將近 5% 的收益 。

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