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樓市|樓市要迎來2個(gè)“新變化”？展望上半年，兩類人身價(jià)要上漲

房價(jià)樓市租賃棚戶區(qū)改造

樓市|樓市要迎來2個(gè)“新變化”？展望上半年，兩類人身價(jià)要上漲
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前不久 ， 專家王蒙徽表示 ， 當(dāng)前我國城市常住人口比例63.9% ， 仍處于快速城鎮(zhèn)化階段 ， 每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上 ， 帶來大量新增住房需求 。 其中3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)非常亮眼：城市化率63.9%、每年1100萬人口的住房需求、住房需求依舊旺盛 。



我國房地產(chǎn)的高速發(fā)展史確實(shí)強(qiáng)勁 ， 經(jīng)專家研究得出 ， 過去20年 ， 全國的住房總量足夠滿足30億人的需求 ， 全國住房市值遠(yuǎn)超過300萬億 。 正因?yàn)槭袌鲶w量夠大 ， 規(guī)模夠驚人 ， 以至于捆綁我們的就業(yè)、生活、財(cái)富、生育率 ， 但我們卻不自知：
首先 ， 房價(jià)高度已經(jīng)超出人們收入底線 ， 易居研究報(bào)告全國房價(jià)收入比為9.2 ， 不同城市的收入和房價(jià)差距更大 ， 比如深圳去年上半年房價(jià)67407元/平 ， 房價(jià)收入比為41.6 ， 相當(dāng)于一平米房價(jià)要對應(yīng)41倍的收入 ， 可想而知人們買房壓力有多大 。 其次 ， 房產(chǎn)的投資效應(yīng)大于居住 ， 數(shù)據(jù)指出 ， 房貸是家庭債務(wù)的重要部分 ， 76.8%的負(fù)債家庭都有購房貸款 ， 戶均家庭住房貸款余額為38.9萬元；
【樓市|樓市要迎來2個(gè)“新變化”？展望上半年，兩類人身價(jià)要上漲】再次 ， 為了買房 ， 購房者可以說是賠了夫人又折兵 ， 不敢生病、不敢失業(yè) ， 大部分的錢都被用于償還月供 ， 以至于居民消費(fèi)率不到40% ， 明顯低于國際上發(fā)展水平相近的國家 ， 換言之在房貸壓力下 ， 都不敢花錢了 。 最后 ， 新生人口四連跌背后 ， 雖然不乏生育觀念改變、婦女就業(yè)問題的考量 ， 但生活負(fù)擔(dān)依舊是不愿生娃的首要原因 ， 其中以住房和教育成本最受關(guān)注 。
一場聲勢浩大的行動(dòng)正徐徐展開 ， 2022年樓市或迎來2大“轉(zhuǎn)變”


第一 ， “舊改”接力棚改 ， 新的“發(fā)動(dòng)機(jī)”已經(jīng)啟動(dòng)
從2015年至今 ， 樓市最大的推動(dòng)力要數(shù)棚改貨幣安置了 ， 拆掉了原來的老房子后 ， 大量的現(xiàn)金補(bǔ)貼發(fā)放到拆遷戶手中 ， 他們的購買力 ， 撬動(dòng)了當(dāng)時(shí)本就不多的市場庫存 ， 這也是中小城市能夠與一二線城市達(dá)到普漲的重要原因 。 如今貨幣安置結(jié)束 ， 年均棚改總量已經(jīng)減少到不足300萬套水平 ， 再想指望棚改拉動(dòng)各個(gè)行業(yè)增長 ， 比如家具、家電、建材等已經(jīng)不現(xiàn)實(shí) 。
恰逢此時(shí) ， 舊改接棒棚改 ， 成為城市更新的主要方式 ， 并成為投資增長的“承接方” 。 據(jù)證券日報(bào)1月12日報(bào)道 ， 2019年至2021年 ， 全國累計(jì)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.4萬個(gè)、惠及居民2000多萬戶 。 而十四五期間 ， 將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù) 。
不僅如此 ， 仇保興、中信證券等專家機(jī)構(gòu)預(yù)測 ， 舊改涉及的市場規(guī)模能達(dá)到5萬億 ， 也就是說 ， 每年改造的規(guī)模將達(dá)到1萬億左右 ， 更重要的是 ， 舊改有改造時(shí)間短、后期成效高、居住體驗(yàn)佳等優(yōu)點(diǎn) ， 都是棚改所不具備的 。

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