民 事 代 理 詞
尊敬的審判員：
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，河北昌寧律師事務(wù)所指派我擔(dān)任***訴****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，依法出庭參與訴訟 。在庭審前，我仔細審查了證據(jù)材料，認真查閱了有關(guān)法律法規(guī)，對案件有了初步認識 。今天，又參加了法庭調(diào)查，通過這一系列的訴訟活動，我對本案情況有了比較全面的了解，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見，懇請法官能予以采信：
一、雙方簽訂的《認購書》合法有效，且根據(jù)《認購書》的約定，在被告未與原告按照《認購書》的約定簽署《商品房買賣合同》前，被告在向原告催收剩余購房款時，原告有權(quán)行使先履行抗辯權(quán) 。
1、原告與被告自愿、平等簽訂了合同編號為0000247、合同編號為0000248、合同編號為0000249；合同編號為0003950的《恒大翡翠華庭（恒祥家園）樓宇認購書》，就原告購買由被告開發(fā)建設(shè)的廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）商鋪和房屋的相關(guān)事項進行了約定，合同約定原告采取分期付款的方式支付購房款，并約定原告須按照《認購書》約定的時間和款項向被告支付相應(yīng)的首期房款，并簽署《商品房買賣合同》 。（詳見第一組證據(jù)：《認購書》） 。該《認購書》是雙方真實意思表示，且沒有違反法律的強制性規(guī)定，因此合法有效 。
2、根據(jù)（**）冀***民初**號廊坊市安次區(qū)人民法院民事判決書，以及（**）冀**民終**號廊坊市中級人民法院民事判決書確定的判決內(nèi)容 。該法院判決，不僅僅證明原告為購買廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-一期-七號樓-2-403與被告簽訂的《認購書》合法有效，對原告為購買該樓盤的其他房屋與被告簽訂的《認購書》的效力及履行，同樣具有參考作用 。
3、根據(jù)《認購書》第2.3條和第3條的約定，原告在支付對應(yīng)的首期購房款時，被告應(yīng)與原告簽署《商品房買賣合同》 。原告按照《認購書》的約定支付完畢相應(yīng)的定金和首期房款后，其中：
·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-10號商鋪-108（總價為：330162元），原告已按約定累計支付132065元購房款；
·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-10號商鋪-113（總價為：330162元），原告已按約定累計支付132065元購房款；
·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-商鋪-12號商鋪-114（總價為：285674元），原告已按約定累計支付199972元購房款；
·廊坊恒大翡翠華庭（恒祥家園）-一期-七號樓-2-403（總價為：870578元），原告已按約定累計支付409870元購房款和3019元的違約金 。
但被告遲遲不與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，導(dǎo)致，原告購買的房屋無法正常辦理網(wǎng)簽備案及不動產(chǎn)權(quán)證書 。
因此，在被告未與原告按照《認購書》的約定簽署《商品房買賣合同》前，原告有權(quán)對被告催收剩余的分期購房款的行為行使先履行抗辯權(quán) 。
二、原告在有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)的情形下，依然按照《認購書》的約定支付對應(yīng)的購房款，并主動承擔(dān)逾期支付購房款的違約金，已實際履行合同義務(wù)，且為購買涉案房屋，在限購政策發(fā)布后，原告又及時的辦理了購房資格證明，被告卻拒不履行合同義務(wù)惡意違約，應(yīng)繼續(xù)全面履行合同 。
1、原告按照《認購書》的約定已支付了大部分的購房款，原告也在積極的履行支付購房款的義務(wù)，雖然原告存在部分逾期支付購房款的事實，但是造成該逾期事實的原因，被告存在不可推卸的過錯責(zé)任 。原告在接到被告催收分期購房款通知后，雖然可以按照合同約定行使先履行抗辯權(quán)，但是為能順利的、合法的購買到涉案房屋，仍按照《認購書》的約定來到被告售樓處支付相應(yīng)的購房款，但被告卻拒收該筆購房款 。
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