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“我的月供比去年少了92元！”
近日，不少人都收到了銀行的還貸信息，他們驚喜地發(fā)現(xiàn)，自己的月供每個(gè)月都省出了一份“大盤雞”錢。
2021年1月1日起，部分存量個(gè)人房貸利率迎來重定價(jià)日。
2020年5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）經(jīng)歷兩次下調(diào)，選擇以LPR定價(jià)的購(gòu)房者，月供將在2021年發(fā)生變化。
月供具體將如何變化？
以100萬房貸，貸款時(shí)間長(zhǎng)度30年房貸為例，如果選擇等額本息方式還款，當(dāng)初簽合同的時(shí)候是基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮10%，即5.39%，那么在2020年實(shí)際負(fù)擔(dān)的月供是5609.07元。
轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR之后，上浮10%要轉(zhuǎn)換為“加點(diǎn)” 。計(jì)算方式是4.9%×1.1減去2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），為0.59%，即加點(diǎn)59個(gè)基點(diǎn) 。以此類推，每個(gè)月大概也能省出一餐大盤雞的錢。
但也有人發(fā)現(xiàn)，自己的還款不少反多，這是怎么回事呢？
這其實(shí)和月供的計(jì)算方式有很大的關(guān)系。以往的月供在利率不變的情況下，大部分的銀行都是按照每個(gè)月30天來計(jì)算利息，所以每個(gè)月還款額都一樣。
但由于1月1日的利率發(fā)生了改變，則要按照實(shí)際的天數(shù)來計(jì)算利息。如果原利率是a，新利率是b，還款日是M，那么本月利息的計(jì)算公式為：

「31-M」（12月的天數(shù)減去上個(gè)月的還款日的天數(shù)）*本金*a+M*本金*b=應(yīng)還款利息

可以發(fā)現(xiàn)，1月的計(jì)息天數(shù)成了31天，進(jìn)而導(dǎo)致了自己月供便多了。
LPR基礎(chǔ)利率，房貸利率，還傻傻分不清楚？2019年8月的時(shí)候，央行正式宣布房貸利率和LPR基礎(chǔ)利率掛鉤，也就是所謂的LPR定價(jià)，當(dāng)時(shí)無論是固定利率還是LPR定價(jià)，客戶都有一次自主選擇權(quán) 。而對(duì)于當(dāng)時(shí)沒有自主選擇的存量房貸，大多數(shù)銀行都在2020年8月底統(tǒng)一批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)，同時(shí)給到了貸款人一次在2020年12月31日之前反悔的機(jī)會(huì) 。
從2021年開始，凡是選擇LPR浮動(dòng)利率的，房貸利率每年都會(huì)切換一次。2021年1月1日，第一批房貸利率轉(zhuǎn)換已經(jīng)如期到來。

這一次，房貸利率到底能降多少？
2020年以來，央行一共進(jìn)行過兩輪LPR降息：

1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計(jì)降息30個(gè)基點(diǎn)；
5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計(jì)降息15個(gè)基點(diǎn) 。

由于住房貸款幾乎都是中長(zhǎng)期貸款，那么多半是按照5不年的LPR利率來計(jì)算，因此，今年的房貸利率相比去年來說，整體降低了15個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)（0.15%）。這意味著從15年以來，6年一直沒有變動(dòng)過的存量房貸也將迎來“首次降息”，房貸利率浮動(dòng)的時(shí)代正式開啟。
不過需要指出的是，利率的變動(dòng)僅僅涉及商貸的部分，對(duì)公積金貸款的部分不會(huì)產(chǎn)生任何影響。
那么，從這次LPR的利率調(diào)整中，是否可以窺探到未來的利率趨勢(shì)呢？
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，阿福覺得利率在未來仍將以下降為主。
首先從歷年的利率趨勢(shì)可以看出，從2008年以來，從最初的7%，到如今的4.65%，我們國(guó)家的利率始終處于下行的方向。
在LPR利率制度實(shí)施后，具體到各個(gè)城市的房貸利率水平又將如何發(fā)展呢？阿福認(rèn)為主要還是看城市的加點(diǎn)，如果樓市火熱，房貸利率勢(shì)必會(huì)順勢(shì)上漲，來抑制房?jī)r(jià)過快地上漲，而如果樓市冷淡，銀行則會(huì)通過下調(diào)房貸利率，降低購(gòu)房成本，刺激更多的剛需入場(chǎng) 。
當(dāng)然，也不能排除短期之內(nèi)由于疫情或國(guó)際市場(chǎng)的沖擊，導(dǎo)致LPR進(jìn)入上升周期，利率上漲走高的的情況，但目前的情況來看，即使面臨有史以來最大的疫情，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然能夠?qū)崿F(xiàn)正增長(zhǎng)，并且LPR利率持續(xù)保持8個(gè)月的按兵不動(dòng)，這也是在國(guó)家以穩(wěn)為主，房住不炒的前提下，各地因地制宜的調(diào)控政策的能力體現(xiàn) 。