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12月21日，杭州第三批地塊將集中出讓，共35宗地塊，總起價(jià)712.9億元。
在二批地大面積流拍、房企參與度驟降的背景下，第三批地塊做了兩項(xiàng)重要調(diào)整：
一是提升新房限價(jià)；二是勾地重啟，降低了房企參拍資金壓力，同時(shí)也避免流拍。
據(jù)有關(guān)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)初步測算，杭州本次地塊利潤率空間相對(duì)均衡，并且上限溢價(jià)率僅控制在了10% ，即使封頂，大部分宅地仍有8%左右的預(yù)期銷售利潤率空間。
而從近期外圍市場來看，下行趨勢仍未扭轉(zhuǎn) ，房企投資普遍仍聚焦在核心區(qū)域有去化保障、有利潤空間的地塊。
結(jié)合本次地塊，好地研究院有2點(diǎn)預(yù)判：
1、整體拿地利潤率、市場熱度將超過第二批。據(jù)好地研究院測算，本批次宅地在考慮成本上升、車位銷售預(yù)期下降的情況下，封頂拿地的平均利潤率為8%左右，較二批次的4.75%還將繼續(xù)上升。
2、市場或出現(xiàn)明顯的冷熱分化。僅從預(yù)期銷售利潤率和去化預(yù)期角度，本批次可以分為三類：
①預(yù)計(jì)低溢價(jià)率或底價(jià)地塊，有10宗。以外圍板塊和商住地為主；
②分歧地塊，有6宗。主要為限價(jià)提升后，短期能否實(shí)現(xiàn)存在一定分歧；
③具有快銷預(yù)期，且有一定利潤率保障地塊，預(yù)計(jì)競爭相對(duì)激烈，有19宗。普遍具備一二手倒掛，達(dá)上限地價(jià)利潤空間相對(duì)二批次高。
但最終競爭情況如何，還需要結(jié)合參拍房企數(shù)量、地塊總價(jià)等多方面因素，實(shí)際競爭結(jié)果存在較大不確定性。
這次首先就杭州第三批供貨地塊中，預(yù)期競爭較弱的10宗地塊做拍地前分析。

一、有5宗純宅地或低溢價(jià)成交
【|12月21日杭州第三批集中供地展望：這10宗地塊會(huì)涼么! ?】/01/ 錢塘區(qū)江東新城地塊
核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊一(DJD0405-BR-05) ，起價(jià)9.25億元，總建面9.54萬，新房限價(jià)21300元/㎡，較周邊二批次地塊上漲1500元/㎡。
或由于以下2個(gè)方面原因，競爭偏弱：
①一二手價(jià)差在快速縮小，新房中簽率提升，若按新限價(jià)銷售去化速度還需結(jié)合后期整體市場變化；
②預(yù)期利潤空間較同批次地塊偏低。在考慮公建化立面、定品質(zhì)等要求下，據(jù)好地研究院初步測算，按上限價(jià)格銷售，即使底價(jià)拿地，預(yù)期利潤率7.4%（低于本批次平均值12%），封頂僅3.3% 。
從房企來看，預(yù)計(jì)興耀最有望出手，通過與周邊地塊整體開發(fā)降低成本，較其他房企擠出更大利潤。

/02/ 富陽區(qū)3宗純宅地
富春灣新城7號(hào)地塊和富春灣新城20-A號(hào)兩宗地塊，起價(jià)分別為6.3億元、5.5億元，新房限價(jià)18800元/㎡；
銀湖60號(hào)地塊，起價(jià)14.2億元，總建面16萬方，新房限價(jià)22000元/㎡；

|12月21日杭州第三批集中供地展望：這10宗地塊會(huì)涼么! ?

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