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廣州市|流動性緊張，千億房企禹洲質(zhì)押總部大樓

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廣州市|流動性緊張，千億房企禹洲質(zhì)押總部大樓




文/ 鐘黛 編輯/ 江一葦

禹洲集團（01628.HK）深受流動性緊張的困擾 。

12月1日 ， 市場消息稱 ， 禹洲集團將深圳總部大樓質(zhì)押 ， 獲得11億元貸款 ， 由一家中資股份制商業(yè)銀行提供 ， 已全額支取 。 深圳禹洲廣場此前估值35億元 ， 有4億元債務(wù) 。

禹洲集團對媒體表示 ， 項目抵押融資是市場上常見的融資行為 ， 最近一個多月以來 ， 公司獲得新增貸款授信額度76.5億元 。

今年內(nèi) ， 禹洲集團沒有到期的境內(nèi)外債券 ， 但明年初集中到期的債務(wù) ， 令其倍感壓力 。 僅就公開市場的情況看 ， 明年1月 ， 禹洲集團有兩筆美元債到期 ， 待償付余額5.89億美元；明年4月 ， 有35億元的境內(nèi)債券可回售 。

兌付壓力

此前 ， 曾傳出禹洲求助于頂級“禿鷲基金”橡樹資本的消息 。 11月份 ， 禹洲集團和橡樹資本簽訂40億元貸款 ， 可兩周內(nèi)提款 ， 以成都住宅項目作抵押 。 據(jù)稱橡樹資本批了該筆貸款 ， 但禹洲卻中止了交易 ， 意欲另尋融資渠道 。

企業(yè)預(yù)警通顯示 ， 目前禹洲集團有13只境外債有待償還 ， 合計規(guī)模約54.49億美元（約合347.67億元） 。

其中 ， 2022年1月23日 ， 將到期一只面額為5億美元的票據(jù) ， 待償余額2.42億美元；2022年1月25日 ， 將到期一只面額為3.5億美元票據(jù) ， 待償金額3.47億美元 。 受兌付風(fēng)險帶動 ， 這兩筆美元債的收益率長期高于100% 。

除此之外 ， 2023年 ， 禹洲集團待償美元債為13.5億美元 ， 2024年為10億美元 ， 2025年為8.95億美元 ， 2026年為9.35億美元 。 市場對其長期兌付能力也不看好 ， 2023年、2024年到期的美元債收益率一度高達30%至60% 。

在境內(nèi)債方面 ， 主要由禹洲集團子公司禹洲鴻圖地產(chǎn)發(fā)行 ， 存續(xù)債券7只 ， 存續(xù)規(guī)模為75.43億元 ， 明年內(nèi)將有65億元債券到期或回售 。

11月 ， 惠譽將禹洲集團的長期外幣發(fā)行人違約評級自“B+”下調(diào)至“B” ， 展望負面 。 同時 ， 將高級無抵押評級和未償美元高級票據(jù)的評級從“B+”下調(diào)至“B” ， 回收率評級為“RR4” 。

此前 ， 穆迪也將禹洲集團的公司家族評級從“B1”下調(diào)至“B2” ， 將該公司債券的高級無抵押評級從“B2”下調(diào)至“B3” ， 展望維持“負面” 。

惠譽和穆迪均預(yù)計 ， 禹洲集團的融資渠道趨弱 ， 合同銷售額將下降 ， 若用自有資金兌付債務(wù) ， 將使其流動性承壓 。

業(yè)績變臉

1994年 ， 林龍安放棄穩(wěn)定的公務(wù)員工作 ， 在廈門創(chuàng)立禹洲地產(chǎn) ， 寓意為“大禹治水 ， 荒漠成洲” 。

2000年前后 ， 禹洲的規(guī)模在廈門首屈一指 。 2004年起 ， 禹洲由區(qū)域走向全國 ， 在上海、合肥等地相繼落子 。

2009年底 ， 禹洲集團赴港上市 。 上市后 ， 林龍安家族身家暴漲 ， 曾以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位 。

林龍安原本更崇尚港資地產(chǎn)商的保守經(jīng)營風(fēng)格 ， 但在其他閩系房企狂突猛進之下 ， 林龍安也開始著急了 。

2017年 ， 禹洲集團定下2020年銷售破千億的目標 。 此后禹洲集團開始大手筆拿地 ， 當(dāng)年在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊 ， 新增建面379萬平方米 ， 當(dāng)年拿地規(guī)模高于2015和2016年的總和 。

2020年 ， 禹洲集團達成千億銷售目標 ， 但規(guī)模擴張也埋下隱患 。

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