別墅|為什么成都二手房價格沒有大降，數(shù)據(jù)只是表面，眼見才是真感受
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從8月開始 ， 也就是第三批住房指導價政策執(zhí)行后 ， 成都二手房價格迎來拐點 ， 從連續(xù)增長十幾個月后 ， 房價終于下降 。 根據(jù)@冰山大數(shù)找房最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計：截止10月底 ， 成都二手房平均掛牌價為1.52萬/㎡ ， 對比去年同期1.63萬/㎡的掛牌價 ， 整整跌了1千多 。 如果對比指導價出臺前 ， 降價趨勢則更明顯 ， 今年4月份（指導價出臺前一月）平均掛牌價為1.73萬/㎡ ， 到現(xiàn)在下跌了2千多 ， 跌幅約12% 。 同期的交易量也驟降 ， 截止9月份 ， 成都二手房交易量已經(jīng)跌破3000套 ， 處于歷史低谷水平 。
價量齊降的當下 ， 從數(shù)據(jù)角度反映的情況無疑是最真實的 ， 但為什么眾多的購房者感覺價格沒有變化呢？建樹來分析一下原因 。
【別墅|為什么成都二手房價格沒有大降，數(shù)據(jù)只是表面，眼見才是真感受】一、首先是視角不同 。 即使成都總體數(shù)據(jù)下降 ， 但在大的分化背景下 ， 也呈現(xiàn)區(qū)域間、小區(qū)間房價差距巨大；如果我作為買方 ， 在購買二手房時 ， 絕大多數(shù)購房者如今的思維就是要不買新房、要不就買面積稍大的次新 ， 什么老破小、老舊大都不在考慮范圍內(nèi) 。 這個時候 ， 對于新房和品質較好的次新房而言 ， 明顯的需求大于供給 ， 價格自然不會輕易降低 ， 房東的預期不松動 ， 房價就不會松動 ， 甚至可能因為供需導致房價不降反升 ， 這就讓大多數(shù)買房產(chǎn)生了一個感受：成都二手房價沒有跌 。
對于賣房而言 ， 角度也是如此 。 大多數(shù)老破小、老舊大房子的房東 ， 認為自己掛牌幾個月的房子都無人問津 ， 不得不降低預期 ， 價格往下降了也沒人買 。 原因也很簡單：一是前文提到的供需關系影響 ， 無人看好老破小、老舊大 ， 房價自然只能降低；二是銀行限貸的要求 ， 導向性的讓購房者去選擇新盤、次新盤 。
這也是視角不同、感受不同的重要原因 。
二、其次不同房型對市場監(jiān)管政策的敏銳程度 。 不同房型 ， 面臨政策調控的敏感程度也有所差異 ， 這就好比彈性 。 舉個簡單例子：我如果坐擁高新區(qū)文儒德 ， 我不會直接靠出臺的政策判斷我是否降價 ， 而是根據(jù)同小區(qū)其他樓盤的掛牌情況進行判斷 ， 如果詢問的人很多 ， 我的預期自然會調得比較高 ， 相應的我寧愿選擇觀望、也不會輕易降價出售（如果急于用錢出售 ， 那就是筍盤了） 。 相對的 ， 如果我坐擁的是一環(huán)路邊的老破小 ， 掛了幾個月的房子一直無人問津 ， 再加上政策吹風 ， 自然而然會降低我的預期 ， 調低掛牌價格 。
因此 ， 不同房型的供需關系也是造成差異化的主要原因 。
三、交給時間 。 政策傳導是有一個過程 ， 政策的出臺不會馬上作用于直接交易關系上 ， 而是通過調整預期進而影響交易過程 。 如果交易市場雙方的預期被政策調整 ， 那么時間會給出最后的答案 。 以掛牌為例 ， 其實很多房東掛牌的心態(tài)只是觀望市場 ， 如果市場普遍看低 ， 那么要不取消掛牌 ， 要不降價掛牌 ， 僅此而已 。
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