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昆明未來5年房價分析,昆明市的房價

云知道昆明市

【昆明未來5年房價分析,昆明市的房價】僅從新增人口分析，暫時看不到未來五年昆明房價上漲的動力 。對比2018年和2019年昆明常住人口統(tǒng)計，2018年底昆明常住人口為685萬人，2019年底為695萬人，也就是說，2019年全年，昆明新增常住人口10萬人 。
未來5年昆明房價會怎么樣？
房價上漲的因素，有很多，和城市定位、人口增長及凈流入、城市產(chǎn)業(yè)、人均收入、土地價格等均有關(guān)系 。目前，作為云南省城和云南唯一特大型城市的昆明，其“區(qū)域性國際中心城市”的定位，讓昆明跳出云南乃至西南范疇，有直面東南亞和南亞的大氣魄，沾上“國際”兩個字，昆明房價就“蹭、蹭、蹭”漲個不停 。還是就昆明的城市定位來分析，
在國內(nèi)31省市區(qū)中，昆明市經(jīng)濟實力還是比較弱，而東南亞和南亞國家，除了新加坡是亞洲四強外，諸如泰國、老撾、柬埔寨、越南、緬甸等國的經(jīng)濟偏落后，吸引這些東南亞國家的人來昆明置業(yè)，幾乎是不現(xiàn)實的 。未來5年，昆明新增加人口，主要集中在出生新生兒及外來人口，而進入昆明的絕大部分外來人口，主要集中在云南各州市、省外來昆經(jīng)商及創(chuàng)業(yè)者等等 。
對比2018年和2019年昆明常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年年末昆明常住人口數(shù)量685萬，2019年年末昆明常住人口數(shù)量695萬，也就是說，2019年整一年，昆明新增了10萬人的常住人口，若按此預(yù)估，未來5年，昆明新增常住人口數(shù)量大致在50萬人左右 。按昆明目前人均購房面積22.72平米/人預(yù)估，未來5年，昆明大致需要1000萬平米商品房以滿足增長需求，
事實上，2019年，昆明市商品房施工面積在12236.93萬平米，同比增長18.9%；全年商品房銷售面積1916.23萬平米，同比增長0.3% 。兩個數(shù)據(jù)一對比不難發(fā)現(xiàn)，昆明商品房建設(shè)速度遠遠高于銷售速度，這說明目前昆明市商品房實際去化率并不算高，相反，商品房庫存率是比較高的 。高庫存，意味著昆明近幾年新增建設(shè)項目完全可以滿足未來5年內(nèi)新增人口可能釋放出的購房需求，
僅從新增人口數(shù)量分析，是暫時看不到未來5年內(nèi)昆明房價上漲動力的 。從城市產(chǎn)業(yè)來看，昆明目前主力產(chǎn)業(yè)處于比較單一態(tài)勢，發(fā)展空間有限，從人均收入來看，昆明市2019年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入46289元，若以當前1.5萬元/平米購買100平米折算，兩口之家不吃不喝15年方能購置一套昆明商品房 。但是，可能嗎？況且絕大部分昆明市城鎮(zhèn)人口收入并沒有那么高，
事實上，目前絕大部門購房群體集中在置業(yè)換房和外來人口置業(yè)，如此買房紅利不會支撐昆明房價長期上漲的 。但是，昆明地價足夠高，目前昆明巫家壩、雙塔片區(qū)地價多數(shù)在2000多萬/畝，約1萬元左右/平米的樓面價，倒是支撐著昆明房價不會下跌 。對于房價下跌的期盼，除了沒有房子的人，其他諸如政府、房企、已購房者等均不希望，
未來三年里云南昆明的房價會下跌嗎？
不會，價格會一直漲，因為昆明GDP房地產(chǎn)依賴度全國第二，也就是說，昆明未來的城市發(fā)展還得靠賣地，蓋房，賣房維持，降價這種事，根本不能提，偶爾想想都是政治不正確的 。價格上漲是一定的，二手房銷售一定是困難的，因為昆明本地人要么自己有房，要么窮得買不起房，拉動昆明房地產(chǎn)消費的主力應(yīng)該是地州人，外省人 。所以，昆明目前房產(chǎn)銷售策略非常高調(diào)，，主打氣候，不限購，氣氛烘托的非常熱烈，
昆明市的房價，在未來五年里會發(fā)生一些什么樣的變化？
肯定漲！?。≡蛱嗔?。先說宏觀:1.cpi年年漲！按照現(xiàn)在2.5%的水平，五年后就差不多15%了！2.三環(huán)以內(nèi)有多少城中村？沒啥事的話，二環(huán)開車去上饒一趟就明白了:金刀營說要拆了，各種費用加起來 。按照現(xiàn)在的價格水平，商品房不是21000平米，傻子都不會出價！船村亂七八糟，就是房產(chǎn)主如果建一個四五十層的商品房，估計要2萬多 。看看一環(huán)以內(nèi)的人民路、北京路、東風路，還有多少70年代左右的老房子要拆！我親戚家在人民巷，比城中村的房子還爛，我家附近氣象路的老房子也是一塌糊涂！拆遷，沒有2.5-3萬，沒人做！政府沒錢做！4.昆明的財政收入在哪里？建地鐵，人民路已經(jīng)被投訴填滿了！為什么？沒錢！5.昆明近幾年有哪些突飛猛進的本土餐廳？東北餃子館！你這話是什么意思？身邊認識的，不認識的，有東北口音的人越來越多 。我做了初步估計 。昆明市區(qū)和機場大約有30萬黑遼吉人 。他們中有幾個已經(jīng)買了房子，大部分都準備買房 。6.江蘇浙江等地在昆明做生意的基本都在昆明定居了，七大姑八大姨也來了！為什么昆明房價便宜，還好有錢任性，昆明買一套度假投資兩用！反正生意不好做，投資買房最穩(wěn)！7.人民幣大幅貶值帶來的不可估量的資金轉(zhuǎn)移(過于敏感無法展開)8 。昆明可能有后發(fā)優(yōu)勢！(無擴展)9 。大趨勢，一帶一路最近還在東南亞，更容易去！先說這個吧！打字不容易，我喜歡多表揚多鼓勵！下次具體點 。

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