每次提出用房?jī)r(jià)收入比或者租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否存在泡沫 ， 總有人不同意 ， 說(shuō)中國(guó)具體情況不一樣 。沒(méi)錯(cuò) ， 中國(guó)樓市有自己的特點(diǎn)(任老師之前講的很透徹) ， 但無(wú)論如何 ， 房?jī)r(jià)收入比和租售比都是衡量房?jī)r(jià)合理與否的比較準(zhǔn)確的標(biāo)尺 ?？紤]到中國(guó)特色(比如房產(chǎn)稅還沒(méi)有全面開(kāi)征) ， 可以做一些修正 ， 比如把房?jī)r(jià)收入比提高到6倍 ， 租售比提高到200倍 。我們來(lái)衡量一下現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫 ， 如果有 ， 有多大 。
天津房?jī)r(jià)為什么降不下來(lái)呢？
房?jī)r(jià)的升降 ， 關(guān)鍵有幾個(gè)因素：1.供需 ， 你來(lái)天津看看 ， 十年來(lái) ， 外環(huán)線一圈七十公里 ， 基本房子連成片了 ， 晚上有幾家亮燈的？不足四成吧？空置率那么高 ， 明顯供大于需！房?jī)r(jià)的上升動(dòng)力在哪里？不像一九九八年的海南房地產(chǎn)一樣的崩盤(pán)就是好事了！2.經(jīng)濟(jì) ， 每次房地產(chǎn)的發(fā)展和價(jià)格飛漲都是經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)期 ， 本世紀(jì)初是改革開(kāi)放二十多年的積累 ， 2014年開(kāi)始的大漲價(jià)基本是前期基建和外貿(mào)飛躍的結(jié)果！看看現(xiàn)在的全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) ， 尤其是天津的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不用多說(shuō)了吧！房?jī)r(jià)再漲不是逆天么？！3.政策 ， 什么力量都不如政策的偉力！房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大 ， 再不慢慢刺破 ， 將是災(zāi)難性 ， 最近兩年 ， 當(dāng)局明顯在做政策引導(dǎo)于軟著陸不多說(shuō)了！4.法律 ， 老百姓正常的工資收入是不足以支撐房?jī)r(jià)的！權(quán)貴們才是主力！現(xiàn)在 ， 反腐倡廉 ， 掃黑除惡躲之不及 ， 不敢明目張膽的十幾套或上百套了吧！結(jié)論：經(jīng)濟(jì)沒(méi)有突破性發(fā)展 ， 天津的房?jī)r(jià)必降 ， 而且可能會(huì)斷崖式！拿青春賭明天會(huì)很慘！ 。
中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫 ， 有的話泡沫有多大？
謝謝問(wèn)答的邀請(qǐng)！恰好 ， 前天 ， 被華爾街日?qǐng)?bào)一篇《中國(guó)面臨史詩(shī)級(jí)樓市泡沫難題》刷屏 ， 其中提到 ， 疫情之下 ， 由于擔(dān)心其他投資會(huì)受到全球經(jīng)濟(jì)放緩的影響 ， 許多投資者將更多資金投入中國(guó)樓市以求避險(xiǎn) ， 經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱 ， 由此產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫是史無(wú)前例的 ， 事實(shí)上 ， 目前中國(guó)樓市市值規(guī)模高達(dá)65萬(wàn)億美元 ， 超過(guò)美歐日房地產(chǎn)的總和——60萬(wàn)億美元 。
有網(wǎng)友說(shuō) ， 按人口 ， 美國(guó)30×4=120億 ， 日本10×10=100都大于中國(guó)的60萬(wàn)億 ， 中國(guó)相當(dāng)于美國(guó)的一半 ， 日本的60% ， 只比歐盟稍高一點(diǎn) ， 好象挺正常的 ， 我立刻簡(jiǎn)單地回復(fù) ， 這位 ， 房?jī)r(jià)泡沫不是按人口計(jì)算 ， 而是按房?jī)r(jià)收入比和租售比的 。請(qǐng)注意 ， 中國(guó)人均收入是歐美日的五-七分之一正好借著此問(wèn)題 ， 再普及一下房?jī)r(jià)泡沫是如何評(píng)估的 ，
一般而言 ， 兩大指標(biāo)：1、房?jī)r(jià)收入比：平均房?jī)r(jià)除以平均家庭年收入制定“房?jī)r(jià)收入比”的目的 ， 正是基于世界各國(guó)家庭年收入的差異 ， 才并未使用一個(gè)具體的數(shù)字 ， 來(lái)判斷全球的合理房?jī)r(jià) ， 這恰恰就是從“安居樂(lè)業(yè)”的因素來(lái)考量的 。在美國(guó)和北歐 ， 房?jī)r(jià)收入比一般保持在3到4倍；其他西歐國(guó)家因人口雖密度較大 ， 房?jī)r(jià)收入比常年維持在4到5倍之間 ，
這符合歐美人的生活方式——最多只能將稅后收入的30%用于房子支出 ， 這是他們安居樂(lè)業(yè)的基本保證 。由于前些年來(lái)次貸推高了美國(guó)房?jī)r(jià) ， 令美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一度（2006年7月美國(guó)房市破滅之前）突破了5倍 ， 高處不勝寒 ， 結(jié)果由于“房?jī)r(jià)收入比”的“地心引力”而轟然下跌 ， 目前又回到了4倍以下 。2、租售比：房?jī)r(jià)和月租金的比值（也可定義為房?jī)r(jià)和年租金之比）比如一棟市值100萬(wàn)的房子 ， 假如月租金為5000元 ， 那么其租售比就是200倍 ，
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