【房價泡沫 高波,合肥房子泡沫大不大】問題的答案從不同的角度看肯定是不一樣的 。先說一下房價泡沫大的觀點，因為目前合肥雖然是安徽省會，但還是一個年輕的城市 。幾年后價格就顯示出來了，所以周期拉長，價格泡沫不大，但絕對制約了城市的發(fā)展速度和規(guī)模 。為什么說超過合理租金回報水平就是泡沫？
合肥房子泡沫大不大？
合肥房子泡沫大不大？大？不大？不同角度看問題答案肯定不一樣，首先我們談談房價泡沫大的說法，因為從目前來講，合肥雖然是安徽的省城，但還是一座年輕的城市 。近幾年發(fā)展比較快，需要大量的招商引資，需要大量的吸收人才，從這幾年人均收入來看，合肥房價過高了 。過高的房價不利于招商引資，不利于吸收人才，因為成本加大，競爭力自然就下降了 。
這對一個年輕發(fā)展中的城市很不友好，所以合肥在執(zhí)行房住不炒政策的力度還要加碼！只有輕裝上陣做到互惠雙贏合肥的發(fā)展才有更好的明天 。我們再來說說房價泡沫不大的看法，合肥這幾年發(fā)展快速，從國家層面規(guī)劃看合肥即將跨入大都市行列，什么準一線城市，什么長三角經(jīng)濟圈副中心城市這些稱呼無形中給合肥套上了高大上光圈，合肥變成了故事很大的城市，各種無限期望都出來了當期望值達到高峰會使人進入癲狂狀態(tài)的，房價瘋漲人們瘋跟！把后幾年才有的價格展示出來了，所以周期一拉長來看房價泡沫又不大了，但肯定制約了城市的發(fā)展速度和規(guī)模！ 。
為什么說房價超過20年的租金，超過的部分就是泡沫？
20年房租回本，換個角度理解，就是一套房產(chǎn)每年的回報至少應該是5%，這樣才是比較合理的回報 。什么是5%？只能說這也是業(yè)界大致認可的一個標準 。房產(chǎn)投資的回報，必定要比無風險利率高——畢竟投資房產(chǎn)肯定是有風險的，有風險就必須要求有風險溢價 。公認的無風險利率，是國債，目前美國的國債利率是2.25%左右，它的2倍正好是5%中國目前10年期國債收益率為3.6% 。
這還只是全款投資房產(chǎn)要求的最低標準，如果考慮按揭，要求的房租回報要更高 。比如，按照50%的首付比例，貸款利率5%計算，那么要實現(xiàn)5%的純收益即扣除利息成本，那么房租的回報率應當是7.5% 。為什么說超出合理的房租回報水平就是泡沫？因為所有的資產(chǎn)，其最終的價值取決于實際需要這件商品的消費者愿意給出的價格，說到房產(chǎn)，其實最終價格取決于剛需的購買力 。
而租金水平最能體現(xiàn)剛需購買力 。想象一個場景，租金回報率很高，比如一年10%，說明租金太高，剛需的人會選擇買房 。畢竟買房比租房劃算 。如果租金回報率很低，比如一年1%買國債比買房劃算，那么租房肯定比買房劃算 。但現(xiàn)實是，在廈門這樣的一線城市和二線城市，一年的租金回報率遠低于2% 。為什么有那么多人買房？這是因為對這些房產(chǎn)有很多投機需求 。房產(chǎn)的回報并不看重租金，和a股投資者差不多，也不太在乎分紅 。買了就賣了 。
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